Crédito Habitação: definição e elementos-chave

Enfrentar o pagamento do crédito habitação é uma despesa comum pela maioria da população, e no Rankia queremos esclarecer uma série de  questões básicas e características que reúnem os créditos habitação. A compra de casa é provavelmente o maior investimento que faremos ao longo de nossas vidas, por isso é muito comum ir ao financiamento externo para realizar tal projeto. Portanto, consideramos fundamental entender como funciona o seu crédito habitação, bem como os elementos que a compõem.

O que é um crédito habitação?

Antes de explicar os elementos e características dos créditos habitação, começaremos definindo o que é um crédito habitação. É um  direito  que liga a posse de um bem de uma maneira que garanta o cumprimento de uma obrigação.

De uma maneira coloquial todos nós falamos sobre crédito habitação. No entanto, devemos falar sobre um empréstimo, uma vez que dois elementos estão envolvidos:

  1. Um contrato de empréstimo , por meio do qual a entidade se torna credor, uma vez que nos empresta uma quantia em dinheiro a ser paga num prazo e com certos interesses.
  2. Uma hipoteca , que é uma garantia que damos ao credor como pagamento do empréstimo. A propriedade (ou mais) é dado como uma garantia de que vai pagar o empréstimo, de modo que se ele é não voltou no tempo acordado, o credor pode vender em hasta pública o imóvel hipotecado para cobrar as dívidas.

Figuras que intervêm na constituição e assinatura de um Crédito Habitação

  • Prestador: quem recebe o empréstimo, obrigado a devolvê-lo nos termos e condições acordados por escrito.
  • Credor : a instituição financeira, credor do empréstimo, que também aceita a hipoteca como garantia da dívida.
  • Avalista : pessoa que consolida a obrigação de pagamento do empréstimo pelo mutuário ao credor na forma e nos termos acordados.
  • O notário : em frente do qual assinamos o contrato de empréstimo com garantia hipotecária e que atesta o contrato e controla a sua legalidade.
  • O gestor: quem realiza os procedimentos necessários para efetuar os pagamentos correspondentes da hipoteca (normalmente também da compra que ocorre no mesmo momento) e assegura o registo da mesma como garantia para a instituição financeira da dívida.
  • O registador:  responsável por registrar a operação realizada no Registo de Imóveis, e desta forma o proprietário está protegido contra os credores de terceiros do vendedor.

Elementos que compõem o crédito habitação

Um empréstimo para a casa é um produto financeiro, isto é, uma oferta que uma entidade coloca à nossa disposição em resposta a uma necessidade. Como todo produto que é comercializado tem características que devemos analisar para saber se elas se adaptam às nossas possibilidades, expectativas e condições. Vamos rever quais são esses elementos do nosso empréstimo.

Capital

O valor que a entidade nos empresta é chamado de capital . O capital emprestado mais os juros correspondentes é o que devemos pagar no período previsto através das cotas. Quanto ao capital máximo para o qual podemos escolher para o nosso empréstimo, isso varia dependendo de vários fatores:

  • Prestação. O habitual é que o pagamento mensal do empréstimo não exceda 30 ou 40% do lucro líquido mensal, embora isso dependa muito da análise da instituição financeira, outras garantias pessoais, outros ativos …
  • O valor do imóvel. As entidades geralmente financiam até 80% do valor avaliado, ou 80% do valor mais baixo entre avaliação e compra para primeira casa; bem como 60% para segundas residências.
  • Destino do empréstimo: a crédito habitação é para residência habitual, segunda residência ou outros destinos?

Taxas

Essa é a quantia que o cliente paga à entidade com a qual ele contrata o crédito habitação. Cada parcela tem uma parte do capital (amortização do capital) e uma parte do pagamento de juros,  e é normal que as prestações sejam mensais.

Atualmente, não são muitos simuladores de crédito habitação que lhe permitem saber com antecedência a quantidade de taxas que pagar o seu empréstimo, fornecendo uma série de dados, tais como  o preço da habitação, o período de reembolso do empréstimo, ou os juros. 

Amortização

É o pagamento do capital em dívida que fazemos em cada parcela . Em empréstimos com um sistema de depreciação francês (que é usado em 90% dos créditos habitação),  no início mais juros e menos capital são pagos, enquanto no final do empréstimo é o contrário . Quando temos um remanescente de dinheiro e queremos reduzir nossa dívida, podemos fazer uma amortização extraordinária. A dívida que pagamos fora das parcelas normais é uma amortização parcial do capital que resta a ser pago. Se pagássemos toda a dívida de uma só vez, estaríamos falando de uma amortização antecipada.

Maturidade / Prazo

A Maturidade é o período de tempo em que devolveremos o capital e os juros. Normalmente, o prazo máximo de um crédito habitação é de 30 anos. É necessário ter em mente que quanto maior o prazo do empréstimo, mais juros pagará no final. No caso de decidir pagá-lo num prazo mais curto, terá que pagar uma quantia maior por cada cota (já que o número de parcelas será reduzido), mas  poderá se livrar da dívida muito antes.

Juros

Os juros são o “preço” do capital que eles nos emprestaram e que pagamos em nossa cota, calculado de acordo com o capital em circulação e a taxa de juros. A taxa de juros pode ser fixada se não mudar durante a vida do empréstimo ou variável se variar a qualquer momento. Este elemento diferencia o empréstimo a taxas fixas ou variáveis.

  • Empréstimo a uma taxa fixa : como os juros não variam ao longo da vida do empréstimo, a taxa que pagaremos será sempre a mesma. No contrato, o percentual que será aplicado ao capital para calcular os juros será estabelecido.
  • Empréstimo a taxa variável : neste caso, a taxa de juros é revisto anualmente ou semestralmente, o que significa que a taxa mensal irá variar de acordo com cada revisão, dependendo sobre o valor que tem naquele tempo o ponto de referência da taxa de juros, como o Euribor . A taxa de juros que teremos que assumir será o resultado da adição do índice de referência mais um diferencial estabelecido pelo banco.

Lembre-se de que para conhecer a taxa de juro efetiva global (TAEG) que vamos pagar pelo nosso Crédito Habitação, a taxa variável ou taxa fixa?

Devemos olhar principalmente para a TAEG (taxa anual), uma vez que inclui a taxa de juros nominal, as taxas e prazo de reembolso.

Comissões

As instituições financeiras geralmente cobram  comissões sobre os hréditos habitação?: abertura, pagamento total ou parcial, etc. Atualmente, existem entidades que decidiram eliminar as comissões sobre os empréstimos, especialmente aquelas que podem ser compradas pela internet, para que sejam mais atraentes para o cliente.

Sobre o autor

António Fernandes