O que é necessário para hipotecar um imóvel?

Hipoteca, crédito à habitação, empréstimo, são tudo termos com os quais, mais ou cedo ou mais tarde vamos ter de lidar nas nossas vidas. Quando avançamos para o processo de compra ou venda de uma casa, todos eles irão surgir e convém, pelo menos, ter uma pequena noção sobre cada um deles.

Neste artigo, vamo-nos focar no primeiro: a hipoteca.

O que é necessário para hipotecar um imóvel?

O conceito da hipoteca

A definição já é por demais conhecida: “Uma hipoteca é uma garantia real que recai sobre uma coisa imóvel ou equiparada”. Traduzindo ‘por miúdos’, ao contratar um crédito, a instituição credora pode exigir a realização de uma hipoteca sobre imóvel, como forma de garantir o pagamento do empréstimo. 

Quer isto dizer que, em caso de incumprimento contratual do crédito à habitação por parte do devedor, a hipoteca (e aqui já dá para perceber a diferença entre hipoteca e crédito à habitação) é acionada, funcionando como garantia real que confere ao credor o poder de fazer cumprir o seu crédito através do valor obtido com a venda judicial do bem hipotecado no decurso de um processo executivo ou processo de insolvência.

No entanto, convém salientar que quando hipotecamos os nossos bens continuamos a ser os seus proprietários, sendo possível, inclusive, vendê-los, arrendá-los ou hipotecá-los novamente, embora na maioria dos casos a entidade nos imponha o dever de consultá-la antes de realizarmos estes atos. 

Dizer ainda que a hipoteca pode também recair sobre um imóvel de uma terceira pessoa, por exemplo de um familiar, caso a instituição aceite.

Tipos de hipoteca

A hipoteca voluntária resulta de um mútuo acordo entre o banco e quem solicitou o empréstimo, podendo aplicar-se também a um bem imóvel equiparável. 

A hipoteca legal resulta diretamente da lei e aplica-se a favor do Estado, de autarquias locais ou de outras entidades públicas sempre que o devedor esteja endividado e não tenha outra forma de saldar as suas dívidas. Isto acontece, por exemplo, quando os contribuintes ficam a dever dinheiro à Segurança Social, sendo este o último recurso que o Estado tem no sentido de reaver o montante em falta por parte do devedor.  

Já a hipoteca judicial é típica de situações de insolvência. Quando o credor obtém a sentença contra o devedor, no âmbito de um processo judicial, que dita que o devedor tem que tem que pagar uma determinada dívida com recurso a um registo de hipoteca sobre os seus bens dá-se lugar a uma hipoteca judicial. 

Hipoteca: como funciona?

Para proceder à hipoteca, a entidade credora, normalmente um banco, leva a cabo uma série de procedimentos no sentido de se assegurar que o imóvel dado como garantia do crédito corresponde às exigências financeiras desse mesmo crédito.

Assim, é efetuada uma avaliação por um perito avaliador independente, registado na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, devendo ser entregue pela instituição de crédito ao cliente bancário um duplicado dos relatórios e dos demais documentos relativos às avaliações realizadas ao imóvel. Aliás, se for este último a pagar a avaliação, é o cliente que fica como titular do relatório e dos outros documentos da avaliação.

Pode ainda ser requerida a realização de uma segunda avaliação ao imóvel, caso o cliente bancário assim o entenda.

Na eventualidade do cliente não cumprir os compromissos assumidos e falte ao pagamento das prestações acordadas, a instituição de crédito pode iniciar um processo judicial para recuperar o montante em dívida, que pode conduzir à venda executiva do imóvel hipotecado.

Como solicitar um crédito hipotecário?

Para requerer um crédito dando como garantia um imóvel, deve começar por dirigir-se à entidade bancária onde vai fazer o seu crédito, para, em conjunto com o gestor de crédito, apurar se preenche, desde logo, alguns requisitos adicionais como idade apropriada para o crédito, se possui uma percentagem baixa da taxa de LTV (Loan to Value), se é elegível ao crédito e se tem capacidades para liquidar mensalmente as prestações do mesmo, num processo que pode demorar algumas semanas. 

Posto isto e realizada a avaliação do imóvel, caso a entidade bancária verifique que está elegível para o crédito hipotecário, avançará então para o contrato.

Nesta fase será exigida uma série de documentação que convém ter em seu poder. Os documentos podem variar de banco para banco, porém, aqueles que normalmente são solicitados são os seguintes:

Análise e aprovação

• Documento de identificação (de todos os titulares): Cartão de Cidadão;
• Última Declaração de IRS e respetiva Nota de Liquidação;
• Declaração de vínculo contratual (emitida pela entidade patronal);
• Recibos de vencimento dos últimos três meses ou recibos verdes dos últimos seis meses (conforme o que seja aplicável);
• Extratos bancários dos últimos três meses;
• Comprovativo de IBAN.

Avaliação da casa

• Caderneta Predial;
• Certidão de Teor;
• Planta do imóvel.

Tipos de créditos hipotecários 

Muito embora seja o mais comum, o crédito à habitação não é o único crédito hipotecário existente, podendo este ser solicitado para responder a um variado leque de situações.

Crédito habitação 

Como já vimos, este é o tipo de crédito mais comum, tendo como objetivo um bem imóvel.  

Crédito Conexo 

Mais conhecido por crédito multirriscos ou multiopções, este é um tipo de contrato que é celebrado junto da mesma instituição onde foi contraído o crédito à habitação e onde foi assumida a hipoteca (garantia do contrato de crédito habitação). 

Crédito Consolidado 

Esta é uma ótima solução para quem pretende ver reduzida a sua despesa mensal com créditos. Trata-se da negociação e consequente junção de todos os créditos num único com melhores condições, utilizando, para tal, um bem imóvel (habitação própria, habitação secundária ou mesmo um imóvel de um familiar) como garantia ao empréstimo.