Fundo imobiliário vs Imobiliário direto

Investir num fundo imobiliário ou comprar diretamente um imóvel? Qual é a melhor alternativa, ser proprietário ou ser coproprietário? Neste artigo, explicamos as diferenças entre investir no mercado imobiliário através de fundos de investimento imobiliário e comprar um imóvel.

Fundo imobiliário VS Imobiliário direto

Se está a pensar investir na compra de casa própria para morar este artigo não é para si, mas se está a pensar rentabilizar as suas poupanças, este artigo pode ajudar na sua decisão . 

O setor imobiliário tem sido um dos mais dinâmicos nos últimos anos e, apesar da incerteza provocada pela pandemia da Covid-19, continua bastante atrativo para quem quer rentabilizar poupanças no médio e longo prazo. 

Em Portugal, a maior aposta dos aforradores no mercado imobiliário tem sido no segmento residencial, com a aquisição de casas para arrendar, reabilitar ou revender. A subida do preço das habitações, especialmente nas grandes cidades e em locais turísticos, tem gerado rentabilidades muito acima das praticadas quer pela banca quer pelos instrumentos financeiros do Estado, os certificados do aforro e as obrigações do tesouro. No entanto, a valorização dos imóveis residenciais tornou os preços proibitivos para a grande maioria dos portugueses. Comprar casa própria é difícil, comprar como investimento torna-se financeiramente muito difícil para quem tem de recorrer a empréstimos bancários. Ao valor a pagar mensalmente ao banco é preciso acrescentar os impostos (como IMI, IMT, entre outros), a manutenção dos imóveis e os potenciais investimentos necessários para a rentabilização do imóvel (como obras ou custos relacionados com a gestão do arrendamento). Todos estes custos contam na hora de avaliar a rentabilidade real do investimento.

Ser proprietário permite escolher o momento de compra e o tipo de imóvel, casa ou escritório, loja ou armazém, a sua localização, o seu estado, novo ou usado, mas também obriga a um acompanhamento permanente do investimento, sem esquecer que quem arrenda tem de procurar inquilino e gerir esta relação. 

Em muitos países, sobretudo na Europa e na América do Norte, é comum aplicar poupanças em fundos de investimento. São uma forma de rentabilizar poupanças no longo prazo, entregando a gestão dos ativos a equipas especialistas, limitando encargos e burocracias para os aforradores. Outra vantagem é que o investimento dos aforradores particulares pode ser doseado e disperso por vários ativos, seguindo a máxima de não colocar todos os ovos no mesmo cesto. Há fundos imobiliários fechados que não aceitam novos acionistas, mas nos fundos imobiliários abertos é possível investir pequenas poupanças e até realizar reforços mensais. Como qualquer investimento no setor imobiliário, aplicar as poupanças num fundo é um investimento no longo prazo, com um prazo remendado de 10 anos.

Os fundos de investimento imobiliário aplicam o dinheiro dos seus investidores em imóveis que depois procuram rentabilizar, distribuindo as mais-valias, quando a tal há direito, pelos seus acionistas. Em troca, a equipa de profissionais dedicada à identificação das oportunidades de investimento e análise e gestão dos imóveis e arrendatários é remunerada através de uma comissão que é cobrada a todos os investidores.

Não sendo imunes às oscilações de valor dos mercados, os fundos imobiliários estão melhor preparados para lidar com a volatilidade do que um aforrador particular. Um fundo gere vários imóveis, em diferentes localizações, tem vários arrendatários, ou seja, consegue ter vários  factores de diversificação que lhe permite gerir melhor os riscos. Há fundos imobiliários que têm níveis de risco semelhantes a outros produtos financeiros. Aliás, em vários países, nomeadamente na Europa, os fundos imobiliários são instrumentos de poupança para a reforma. O imobiliário é tendencialmente um investimento de  longo prazo, e os fundos imobiliários não são exceção. 

A diversificação é uma das principais vantagens dos fundos imobiliários, face ao investidor particular. Ao angariar poupanças de muitos investidores, um fundo tem uma capacidade financeira muito superior. As equipas são constituídas por profissionais habilitados e experientes, que procuram antecipar tendências e estão constantemente à procura de novos mercados para investir e de novos imóveis para adquirir, estudam os arrendatários e a sua situação económica e em alguns casos gerem os imóveis, assegurando também a sua manutenção.

Um fundo pode ter imóveis em vários países de vários continentes, pode adquirir edifícios inteiros, condomínios, parques industriais. Nem todos os fundos investem no segmento residencial, há fundos que aplicam as poupanças dos seus aforradores em imóveis comerciais; armazéns, lojas, fábricas, edifícios de escritórios, etc. 

Vantagens e desvantagens dos fundos imobiliários e do imobiliário direto

Exemplo de fundo de investimento imobiliário para investir

A CORUM Investments é uma sociedade gestora, de origem francesa, que oferece aos investidores a oportunidade de aplicarem as suas poupanças no setor imobiliário de forma diversificada e com uma gestão profissional. Tem uma sucursal em Portugal desde 2019, onde já investiu 60 milhões de euros em imóveis. 

Com mais de 55 mil acionistas em todo o mundo, sobretudo na Europa, a CORUM Investments angariou no ano passado mais de 500 milhões de euros junto de investidores, sobretudo particulares, que procuram rentabilizar as suas poupanças. O valor das poupanças gerido pela CORUM esta avaliado em 4 mil milhões de euros e, só no ano passado, os fundos imobiliários  investiram 680 milhões de euros. 

Em Portugal, a CORUM comercializa dois fundos, o CORUM Origin e o CORUM XL, que em 2020, um ano marcado pelo confinamento provocado pela pandemia, registaram performances de 6%* e 5,66%*, respetivamente. O impacto dos efeitos da Covid-19 nas rendas foi marginal, tendo  reduzido as rentabilidades anuais em 2020 do CORUM Origin em apenas 0,08% e do CORUM XL em apenas 0,04%. 

Com imóveis em 16 países europeus e com a entrada no ano passado no Canadá, a CORUM procura diversificação geográfica, mas também diversidade na atividade económica dos seus imóveis e respetivos arrendatários. Esta estratégia reduz riscos já que o crescimento económico não é homogéneo em todos os países nem nos setores de atividade, o que significa que a diversificação permite tirar partido dos que mais crescem minorando o impacto dos que têm menores desempenhos. 

A CORUM distingue-se da concorrência pela forma transparente como comunica com os seus acionistas. Os aforradores que aplicam as suas poupanças na CORUM sabem que imóveis os fundos compram, qual a sua taxa de ocupação, quem são os arrendatários, duração dos contratos de arrendamento, rendibilidades dos edifícios, entre outras informações. A CORUM disponibiliza informação sobre a sua estratégia de investimentos, estando disponível para esclarecer os potenciais investidores e os acionistas do seu processo de análise e tomada de decisões. As equipas da CORUM são altamente especializadas, dedicadas exclusivamente ao segmento comercial, estão atentas à evolução de todas as variáveis que impactam na compra e gestão de um imóvel. 

*Taxa de rentabilidade: Taxa de distribuição sobre o valor de mercado, definida como o dividendo bruto, antes de deduções fiscais francesas e estrangeiras, pago relativamente ao ano N (incluindo os dividendos antecipados extraordinários e a participação nas mais-valias distribuídas, 0,18% para o CORUM Origin em 2020), dividido pelo preço médio da ação no ano N.

Taxa interna de rentabilidade (TIR): mede a rentabilidade do investimento num determinado período. Tem em conta o valor da ação e os dividendos distribuídos. Para o fundo CORUM Origin, a TIR é de 5,77% ao longo de 5 anos. Para o CORUM XL, o objetivo a 10 anos de TIR (não garantido) é de 10%.

Adquirir ações CORUM Origin ou CORUM XL é efetuar um investimento imobiliário. Como qualquer investimento imobiliário, trata-se de um investimento a longo prazo, com um horizonte de investimento a 10 anos, cuja liquidez é limitada. Há o risco de perda do capital investido, os rendimentos não são garantidos e dependem da evolução do mercado imobiliário e das taxas de câmbio. A Sociedade Gestora não garante a revenda das ações. Como qualquer investimento, as rentabilidades passadas não constituem garantia de rentabilidade futura.

CORUM Investments é uma marca da Corum Asset Management, sociedade gestora de ativos, com sede em 1 rue Euler 75008 Paris, com visto AMF GP-11000012 de 14 de abril de 2011.

Este conteúdo foi produzido em colaboração com a CORUM Investments.

Esta informação não constitui uma recomendação de investimento. As informações são proporcionadas exclusivamente para efeitos informativos, sem que possam ser consideradas como elemento determinante para a tomada de decisões por parte do utilizador.