O que são REITs e como investir

Quer investir em habitação e não, quer comprar casa? Os REITs são uma forma de o fazer com custos iniciais mais baixos e um melhor grau de diversificação.

Ainda não os conhece? Neste artigo vamos ver o que é um REIT, como funciona e como investir neles. Entre outras coisas.

O que são REITs?

REIT é a sigla para Real Estate Investment Trust, que pode ser traduzido como fundos de investimento imobiliário. 

Os REITs são sociedades de investimento do setor imobiliário cotadas em bolsa. Ou seja, são empresas cotadas que se dedicam principalmente à compra e gestão de imóveis para arrendamento.

Ao abrir o capital, qualquer pessoa pode investir em um REIT da mesma forma que compraria ações de uma empresa pública. 

Breve história dos REITs

Os REITs surgiram nos Estados Unidos em 1960 como uma fórmula para pequenos investidores acessarem o setor imobiliário, até então limitado aos grandes capitais.

Para isso, foi criado um veículo que poderia ser investido em um estoque semelhante . O primeiro REIT, Continental Mortage Investors, foi listado na Bolsa de Valores de Nova York em 1965 e tem sido um tipo de investimento crescente desde então.

Quatro anos depois, os REITs desembarcaram na Europa através dos holandeses, embora tenha sido no Reino Unido que eles realmente tiveram a melhor recepção.

Hoje os REITs estão presentes em 35 países ao redor do mundo sob um nome ou outro. 

De acordo com dados da Nareit , a capitalização de mercado dos REITs em todo o mundo era de US$ 1,517 trilhão em 30 de junho.

Características dos REITs

Os requisitos para criar um REIT são ligeiramente diferentes em cada país. 

No caso dos REITs norte-americanos, cujo modelo é replicado em muitos países, as características básicas são:

• Invista pelo menos 75% de seus ativos em imóveis , dinheiro ou títulos do tesouro (principalmente investimentos conservadores).
• Receba pelo menos 75% de sua renda bruta de aluguel de imóveis , hipotecas ou ganhos de capital com a venda de imóveis.
• Distribuir pelo menos 90% de seu lucro entre seus acionistas por meio de dividendos. 
• Um REIT deve ter um mínimo de 100 acionistas em seu início e os 5 primeiros não podem controlar mais de 50% da empresa.

Cada país adapta então essas condições aos objetivos que persegue. Por exemplo, no Japão apenas 50% da renda deve vir de imóveis e na Austrália, os REITs são obrigados a compartilhar 100% da renda.

Esses requisitos de REIT os tornam veículos focados em investimentos de longo prazo e com volatilidade limitada, exceto para eventos específicos, como o estouro da bolha imobiliária em 2008 ou a pandemia de coronavírus.

Tipos de REIT

Existem várias maneiras de classificar os REITs . O mais comum é de acordo com o tipo de ativo em que investe. Desta forma podemos falar sobre três tipos de REITs:

REIT que investe em propriedades

Também conhecidos como equity REITs, são o modelo mais difundido e tradicional. Eles são basicamente dedicados à compra e gestão de imóveis que geram renda de aluguel. Isso não significa que não possam vender algumas dessas propriedades e obter lucro. No entanto, essa não é sua principal ocupação.

Esses imóveis podem ser de todos os tipos, desde residências a “shopping” centers, residências, hotéis, terrenos industriais… Outra forma de classificar os REITs é precisamente com base no segmento imobiliário em que são especializados.

Este é o tipo mais comum de REIT na Europa.

REITs que investem em hipotecas

Como o próprio nome sugere, os REITs de hipotecas são especializados em financiamento. Este veículo não possui imóveis no seu nome. O seu trabalho é emprestar dinheiro para a compra de imóveis com instrumentos como títulos hipotecários.

A sua renda neste caso vem dos juros gerados por esses empréstimos hipotecários.

REITs mistos

São REITs que combinam as duas estratégias que acabou de ver e podem colocar mais ênfase em uma ou outra fórmula.

Vantagens do REIT

Por que investir em imóveis por meio de um REIT? As vantagens desta fórmula em relação ao investimento direto em um imóvel são: 

• Menor capital de investimento inicial. Comprar um apartamento para alugar não é barato. O custo de investir em um REIT é o preço pelo qual ele é listado na bolsa de valores. Em outras palavras, precisa de menos dinheiro para começar e eles são muito mais acessíveis.
• Diversificação. De quantos andares precisaria para diversificar bem um portfólio imobiliário? Com um único REIT já terá uma melhor diversificação por tipo de imóvel (não investem apenas em apartamentos) e geograficamente (investem em mais de uma cidade e até em mais de um país).
• Liquidez. Pode comprar e vender a sua participação em REITs imediatamente. É um investimento muito líquido. Pelo contrário, o tempo médio para vender um apartamento em Espanha é de 6 meses e 3,1 meses em cidades como Madrid, segundo o Idealista.
• Tempo de gestão. Investir em um REIT dificilmente requer tempo da sua parte, além de acompanhar a evolução do seu preço na bolsa de valores. 
• Gestão profissional. Os REITs, assim como os fundos de investimento, são administrados por profissionais do setor que sabem escolher os melhores imóveis para investir e contam com uma equipa de especialistas para gerenciá-los. Em outras palavras, eles evitam as ineficiências de um proprietário privado.
• Gera uma renda passiva. Os REITs são obrigados a distribuir a maior parte da sua renda por lei, gerando um dividendo que coletará periodicamente
• Tributação. Em alguns países, os REITs têm vantagens fiscais tanto como empresa quanto para o investidor individual. Em Espanha, por exemplo, a Socimi não é tributada sobre os seus lucros desde que sejam cumpridos determinados requisitos (a nova Lei Antifraude aumentou o imposto sobre os lucros não distribuídos para 15%).

Desvantagens dos REITs

• Retorno mais apertado. O retorno do investimento pode ser menor que se investir diretamente e fizer certo. Isso sim, como acontece na guerra entre gestão ativa e gestão passiva, é preciso fazer bem-feito. Um estudo da EPRA (European Public Real Estate Association) revela que os REITs excedem o retorno do investimento direto em imóveis numa média anual de 4%:

• Menos frequência de renda. Os REITs sempre pagam dividendos, mas não precisam fazer isso todos os meses. 
• Risco de mercado. Sendo um ativo financeiro, a sua correlação com os mercados é maior que a de um apartamento particular ou qualquer propriedade. Ou seja, se houver uma queda nos mercados, ela pode ser afetada, algo que não aconteceria com o investimento direto. 

Como investir em REITs?

Há mais de uma maneira de investir em REITs, assim como quando investe em ações.
As três alternativas são: comprar ações de REIT, investir por meio de ETFs, investir por meio de fundos de investimento especializados. 

Compre ações da empresa na bolsa de valores

Esta é a fórmula de investimento tradicional. Seleciona o REIT que mais lhe interessa e se torna um acionista, é muito fácil.

Para investir em REITs internacionais, precisará de uma corretora que permita acessar esses mercados (e possivelmente cobra pouca comissão). Aqui pode consultar comparações com as melhores corretoras para o mercado que precisa.

Precisa de ideias? Estes são os 10 maiores REITs listados nos Estados Unidos:

Reit	Cap. mercado	Tipo de imóvel que investe
American Tower (NYSE: AMT)	US$ 99,9 bilhões	Comunicações
Crown Castle (NYSE: CCI)	US$ 60,1 bilhões	Comunicações
Prologis (NYSE: PLD)	US$ 52,0 bilhões	Industrial
Simon Property Group (NYSE: SPG)	US$ 47,3 bilhões	Centros
Equinix (NYSE: EQIX)	US$ 46,4 bilhões	Centros de dados
Public Storage (NYSE: PSA)	US$ 45,5 bilhões	Armazenar
Welltower (NYSE: WELL)	US$ 35,9 bilhões	Saúde
Equity Residential (NYSE: EQR)	US$ 30,6 bilhões	residencial
AvalonBay Communities (NYSE: AVB)	US$ 28,8 bilhões	residencial
Digital Realty Trust (NYSE: DLR)	US$ 25,6 bilhões	US$ 25,6 bilhões centros de dados

Invista através de ETFs

Essa é uma maneira de ganhar exposição ao setor de REIT como um todo. Os ETFs ou Exchange Traded Funds atuam como índices de todo o setor ou de um segmento do mercado.

Os maiores ETFs REIT nos Estados Unidos de acordo com dados do ETFdb são:

Reit	Ticker	Cap. Bursátil
Vanguard Real Estate ETF	VNQ	$43,751,800.00
Schwab US REIT ETF	SCHH	$6,260,140.00
iShares U.S. Real Estate ETF	IYR	$5,463,110.00
Real Estate Select Sector SPDR Fund	XLRE	$3,996,710.00
iShares Cohen & Steers REIT ETF	ICF	$2,531,710.00
iShares Core U.S. REIT ETF	USRT	$2,289,370.00
SPDR Dow Jones REIT ETF	RWR	$1,943,070.00
Fidelity MSCI Real Estate Index ETF	FREL	$1,780,680.00
Pacer Benchmark Data & Infrastructure Real Estate SCTR ETF	SRVR	$1,557,130.00

A continuação deixamos algumas corretora para investir em ETFs:

Investir em fundos de investimento 

Esta é a terceira e última alternativa para o investidor em REITs. Significa deixar a escolha dos investimentos para gestores profissionais.

Vantagens de investir em REIT

• Os fundos de investimento imobiliário (REITs) são veículos de investimento populares que pagam dividendos aos investidores.
• Um risco de REITs não negociados (aqueles que não são negociados publicamente numa bolsa) é que pode ser difícil para os investidores pesquisá-los.
• Os REITs não negociados têm pouca liquidez, o que significa que é difícil para os investidores vendê-los.
• Os REITs negociados publicamente correm o risco de perder valor à medida que as taxas de juros sobem, o que normalmente envia capital de investimento para títulos.

Riscos dos fundos de investimento imobiliários REITs

Se um fundos de investimento imobiliário (REITs) tem uma boa equipa de gestão, um histórico comprovado e exposição a boas propriedades, é tentador pensar que os investidores podem sentar e ver o seu investimento crescer. Infelizmente, existem algumas armadilhas e riscos para os REITs que os investidores precisam saber antes de tomar qualquer decisão de investimento.

Riscos dos fundos de investimento imobiliários REITs – não negociados em bolsa

Os REITs não negociados em bolsa não são negociados em bolsa de valores, o que expõe os investidores a riscos especiais.

Perder valor

Os REITs não negociados não são negociados publicamente, o que significa que os investidores não podem realizar pesquisas sobre os seus investimentos. Como resultado, é difícil determinar o valor do REIT. Alguns REITs não negociados revelarão todos os ativos e valor após 18 meses da sua oferta, mas isso ainda não é reconfortante.

Falta de Liquidez

Os REITs não negociados também são ilíquidos, o que significa que pode não haver compradores ou vendedores disponíveis no mercado quando um investidor deseja realizar a transação. Em muitos casos, REITs não negociados não podem ser vendidos por um período mínimo de sete anos. No entanto, alguns permitem que os investidores recuperem uma parte do investimento após um ano, mas normalmente há uma taxa.

Distribuições

Os REITs não negociados precisam reunir dinheiro para comprar e administrar propriedades, bloqueando o dinheiro do investidor. Mas também pode haver um lado mais sombrio nesse dinheiro agrupado. O lado mais sombrio refere-se às vezes ao pagamento de dividendos com o dinheiro de outros investidores – em oposição à renda gerada por uma propriedade. Este processo limita o fluxo de caixa para o REIT e diminui o valor das ações.

Honorários

Outro risco para os REITs não negociados são as taxas iniciais. A maioria cobra uma taxa inicial entre 9% e 10% – e às vezes chega a 15%. 1  Há casos em que REITs não negociados têm boa gestão e excelentes propriedades, levando a retornos estelares, mas este também é o caso com REITs negociados publicamente.

REITs não negociados também podem ter taxas de gerente externo. Se um REIT não negociado está pagando um gerente externo, essa despesa reduz o retorno do investidor. Se optar por investir em um REIT não comercializado, é imperativo fazer à administração todas as perguntas necessárias relacionadas aos riscos acima. Quanto mais transparência , melhor.

Riscos dos fundos de investimento imobiliários REITs – negociados na bolsa

Os REITs de capital aberto oferecem aos investidores uma maneira de adicionar imóveis a uma carteira de investimentos e ganhar dividendos atraentes. REITs negociados publicamente são um jogo mais seguro do que as suas contrapartes não cambiais, mas ainda existem riscos.

Risco da taxa de juros

O maior risco para os REITs é quando as taxas de juros sobem, o que reduz a procura por REITs. Em um ambiente de taxas crescentes, os investidores geralmente optam por jogos de renda mais seguros, como as obrigações do tesouro. As obrigações do tesouro são garantidos pelo governo e a maioria paga uma taxa de juros fixa. Como resultado, quando as taxas aumentam, os REITs são vendidos e o mercado de títulos se recupera à medida que o capital de investimento flui para os títulos.

No entanto, pode-se argumentar que o aumento das taxas de juros indica uma economia forte, o que significará aluguéis e taxas de ocupação mais altas . Mas, historicamente, os REITs não funcionam bem quando as taxas de juros sobem.

Escolher o REIT errado

O outro risco principal é escolher o REIT errado, o que pode parecer simplista, mas é uma questão de lógica. Por exemplo, os shoppings suburbanos estão em declínio. Como resultado, os investidores podem não querer investir em um REIT com exposição a um shopping suburbano. Com a geração dos Millennials preferindo vida urbana por conveniência e propósitos de economia de custos, os shopping centers urbanos poderiam ser uma opção melhor.

As tendências mudam, por isso é importante pesquisar as propriedades ou participações dentro do REIT para ter certeza de que ainda são relevantes e podem gerar receita de aluguel.

O risco máximo

Investir em REITs pode ser uma alternativa passiva e geradora de renda à compra direta de um imóvel. No entanto, os investidores não devem ser influenciados por grandes pagamentos de dividendos, uma vez que os REITs podem ter um desempenho inferior ao do mercado num ambiente de aumento das taxas de juros.

Em vez disso, é importante que os investidores escolham REITs que tenham equipes de gestão sólidas, propriedades de qualidade com base nas tendências atuais e sejam negociadas publicamente. Também é uma boa ideia trabalhar com um contador de impostos de confiança para determinar as maneiras de obter o tratamento fiscal mais favorável. Por exemplo, é possível manter REITs numa conta com vantagens fiscais.

Vale a pena investir em REITs?

Os REITs são uma maneira simples e ágil de adicionar exposição imobiliária ao seu portfólio. São um bom investimento? A resposta dependerá da composição do seu portfólio e do seu perfil como investidor. 
Se pensa que o mercado imobiliário continuará a crescer, são uma boa alternativa para entrar e beneficiar de tendências como o aumento das vendas “online” com as consequentes necessidades de armazéns e centros logísticos ou o envelhecimento da população e a necessidade de residências.