Fundos de investimento imobiliário: como funciona?

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Os imóveis e o mercado imobiliário são um ótimo investimento, muito procurado pelas pessoas numa perspetiva de médio e longo prazo. Afinal de contas, um ativo deste género nunca desvaloriza e é possível retirar uma ótima renda mensal a partir do aluguer de uma casa. No entanto, comprar um imóvel, independentemente do tamanho, é sempre uma tarefa difícil e ao alcance de poucos.

Uma alternativa que se tem tornado cada vez mais popular entre os investidores são os fundos de investimento imobiliários. Ao aplicar o seu dinheiro neste tipo de fundos, beneficia de todas as vantagens em ter um imóvel, mas sem a necessidade de adquirir fisicamente um. Ou seja, é uma alternativa mais simples e económica de aplicar neste sector.

No entanto, surgem muitas dúvidas e questões no momento de investir num fundo imobiliário. Se está a pensar em aplicar o seu dinheiro neste sector e se tem mais perguntas do que respostas, siga os parágrafos seguintes porque vamos ajuda-lo com tudo o que necessita saber sobre os fundos de investimento imobiliário.

O que são fundos de investimento imobiliário?

Comprar um imóvel é um ótimo investimento, especialmente se for para rentabilizar, mas é também extremamente caro. Por isso, os fundos imobiliários são uma ótima alternativa, dado que funcionam como uma espécie de “investimento de grupo”. É como se consistissem num tipo de “condomínio” de investidores, que assim aplicam os seus rendimentos num imóvel ou num conjunto de imóveis para aquisição ou construção, que depois serão arrendados ou mesmo vendidos.

Os lucros obtidos dessa operação são divididos pelos investidores do fundo à proporção do valor que cada um deles aplicou. Quanto ao fundo, ele é gerido pelo respetivo gestor. Os beneficiários do mundo não têm direito real sobre os empreendimentos, mas também não respondem pessoalmente pelos mesmos. Ou seja, se o fundo imobiliário de investimento não resultar em lucros, os investidores também não ficam com as suas dívidas.

Estes fundos são de renda variável porque não há garantia de um rendimento fixo mensal. É fácil perceber porquê. Primeiro, porque os inquilinos dos imóveis podem deixar de cumprir as suas obrigações e deixar de pagar o aluguer mensal. O imóvel pode mesmo ficar algum tempo desocupado, aliás. Além disso, os fundos são cotados em bolsa e, como qualquer tipo de ativo, também está sujeito a oscilações devido a fatores externos.

Como funcionam os fundos de investimento imobiliário?

Como já mencionámos nas linhas acima, os fundos imobiliários são geridos pelo respetivo gestor, que normalmente é uma corretora especializada e certificada para o efeito. É a ela que o investidor se deve dirigir e, grande parte do seu sucesso foca-se precisamente aí, na escolha da corretora e do fundo certo. Investir numa corretora com pouca experiência de mercado é um risco muito grande, por exemplo.

O investidor pode assim decidir em que cotas do fundo tem interesse em investir, tornando-se em mais um dos investidores do fundo. O gestor faz então a sua gestão dos ativos da forma como acha melhor, procurando a maximização dos rendimentos de todos para o fundo conforme a estratégia da corretora e, no final de um período de tempo que é pré-determinado, são apurados os resultados finais.

Se houver lucro apurado, este é dividido pelos investidores do fundo, conforme a proporção do valor que investiram. Ou seja, os rendimentos são divididos de forma justa e equitativa por entre todos os investidores iniciais.

Os fundos imobiliários são de rendimento fixo ou de rendimento variável?

Para saber se os fundos imobiliários são de rendimento fixo ou de rendimento variável, é necessário clarificar cada conceito.

O rendimento fixo é um modo de investimento onde as regras de rendimento são definidas no momento da aplicação, com taxas fixas, variáveis ou híbridas. Trata também da compra e venda de títulos públicos e privados.

As anuidades variáveis não são pré-definidas no cálculo da remuneração. Isto significa que neste tipo de investimento não é possível saber antecipadamente quanto é que o investimento irá revalorizar, o que pode até depreciar-se.

Por outras palavras, a escolha entre investir em obrigações ou ações é uma escolha individual para cada investidor, que tem de avaliar o seu apetite pelo risco de acordo com o seu perfil de investimento. No entanto, deve dizer-se que os FII são investimentos de capital próprio.

Quais são as diferenças entre os FII e outros fundos de investimento?

As principais diferenças com outros fundos são:

Os fundos de investimento imobiliário são fechados: o objectivo do fundo é utilizar recursos para investir no mercado imobiliário, pelo que o seu funcionamento tem algumas singularidades. Uma delas é o facto de as IFIs não serem tão abertas em termos de entrada de novos participantes, ou seja, se um investidor quiser sair, tem de vender as suas ações. Isto faz com que o FII seja uma espécie de fundo fechado.
No caso dos FII, a liquidez depende da oferta e da procura e alguns activos podem estar temporariamente indisponíveis precisamente devido à valorização.
Os FII são ativos patrimoniais e apelam aos investidores com maior tolerância às flutuações e desejam diversificar as suas carteiras para favorecer o crescimento das ações e obter rendimentos mais elevados a longo prazo.
Os FII têm um maior potencial de partilha de lucros.
Os FII oferecem boas possibilidades de diversificação: os fundos imobiliários podem ser de vários tipos. Existem fundos de um só ativo, mas também fundos que operam com uma gama de ativos diferentes. Estes têm a vantagem de diversificar a carteira de investimentos dos participantes.

Como analisar e escolher fundos imobiliários

De modo a aprender a analisar e escolher um fundo imobiliário, é necessário construir um método e conhecer o perfil e os objectivos do investidor. É importante replicar as carteiras recomendadas e considerar a análise técnica e fundamental.

Relativamente ao tipo de análise (técnica ou fundamental), ter em conta que têm objectivos diferentes:

Análise técnica: uma ferramenta utilizada para determinar a tendência de um ativo e o lucro da mudança de preço na compra ou venda. Neste tipo de estudo, a análise centra-se em gráficos, volumes de comércio, liquidez, etc.
Análise fundamental: o foco é a análise dos fundamentos (gestão de FII, rentabilidade, retornos a longo prazo, cenários micro e não micro.

Além disso, certos passos podem ser seguidos na análise, como por exemplo:

Escolher um tipo de fundo imobiliário
Verificar se o FII é de um ou de vários ativos.
Verificar a localização dos imóveis para avaliar a percentagem de tempo que um imóvel está vago e também a qualidade e localização do imóvel. As melhores propriedades tendem a permanecer vagas por menos tempo.
Verificar quem é o gestor do fundo
Avaliar a dimensão dos ativos do fundo
Estudar as taxas dos fundos imobiliários
Analisar o rendimento de dividendos de 12 meses.
Examinar a taxa de capitalização
Número de ações e liquidez de ações
Calcular o preço da ação/valor do capital
Estudar se a renda por metro quadrado é compatível com a realidade.
É seguro investir em fundos imobiliários?

Embora os fundos imobiliários sejam regidos por leis regulamentares, isto não os impede de serem considerados ativos de risco. Quando dizemos que um FII é arriscado, estamos a falar do risco inerente aos bens. No entanto, lembre-se que em vez de investir todo o seu dinheiro em FII, vale a pena diversificar a sua carteira de rendimentos fixos para ações.

Investir em FII ou comprar bens imobiliários?

Alguns especialistas acreditam que investir em imóveis é uma opção sólida, com potencial para ser mais rentável do que investir em rendimento fixo e certamente mais estável e seguro do que a bolsa de valores ou outros instrumentos baseados em ações.

No entanto, para saber se é ou não melhor investir em FII, tenha em mente as vantagens e desvantagens enumeradas acima. Tenha também em mente que:

Pode escolher fundos imobiliários se:

Gosta de imóveis, mas tem um montante limitado para investir agora.
Tem pouco tempo para se dedicar à gestão directa de uma carteira imobiliária.
Não se sente confiante para analisar e escolher bens imobiliários para investir.
Quer investir noutros ativos financeiros no setor imobiliário, para além dos próprios bens imobiliários.

Poderá escolher bens imóveis se:

Quer possuir propriedade física
Está disposto a lidar diretamente com os inquilinos
Não gosta da bolsa de valores

Como escolher os fundos imobiliários?

Para escolher o melhor fundo imobiliário, deve:

Determine os seus objectivos
Preste atenção à liquidez
Veja o histórico de desempenho do fundo
Determinar o tipo de risco
Avaliar a estratégia de atribuição do fundo
Conhecer o gestor do fundo
Pense no horizonte de investimento
Saiba mais sobre propriedade.
Como investir em fundos imobiliários

Para investir em fundos imobiliários, deve:

Refletir sobre o seu perfil e objectivos de investimento, compreendendo se os fundos imobiliários são um investimento adequado para si.
Procurar corretoras de bolsa. Precisará de ter uma conta para comprar e vender ações em fundos cotados;
Considere a taxa de corretagem e outros custos cobrados pela sua firma de corretagem escolhida.
Identificar as carteiras disponíveis na bolsa e a liquidez (volume de negociação) das que são mais interessantes.
Estudar a política de investimento do fundo a partir de documentos tais como prospectos, regulamentos e boletins informativos mensais. Estes estão disponíveis no “website” da bolsa.
Preste atenção à história da distribuição de rendimentos do fundo e também à volatilidade no mercado de acções.
Compreender o nível de risco do fundo, considerando a volatilidade das ações no mercado de ações e o risco dos segmentos imobiliários detidos pelo fundo.

De quanto dinheiro preciso para investir em fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários permitem que pessoas com pouco dinheiro para investir tenham acesso ao mercado imobiliário. É possível comprar ações na bolsa de valores com valores baixos. Além disso, o investimento em fundos é fracionário. Se o investidor precisar do dinheiro que investiu, pode vender apenas uma parte das ações, não uma propriedade inteira.

Quer saber quais são os melhores fundos imobiliários? Pode consultar o nosso artigo “Melhores Fundos Imobiliários em Portugal”

Tributação dos fundos de investimento imobiliário

Em Portugal, de forma a tornar este tipo de fundos mais apelativos aos investidores, legislou-se que não são tributados os rendimentos auferidos pela compra e venda de imóveis. Ou seja, tal como acontece com outro tipo de fundos de investimento, a tributação só é efetuada “à saída”, ou seja, quando estes são apurados pelos investidores em sede de IRS (ou de IRC, se for no caso de um investidor coletivo).

Em Portugal, o mercado imobiliário é um dos mais apetecíveis nos últimos anos, devido à enorme procura, e gera uma economia muito favorável, tanto para o Estado como para os investidores. Daí que o Governo tenha clarificado também o sistema fiscal no ano de 2020, conferindo-lhe maior especificidade em determinados pontos que geravam algumas dúvidas.

Vantagens e desvantagens dos fundos de investimento imobiliário

É fácil entender alguns dos benefícios em investir nestes fundos imobiliários, começando logo pela possibilidade do investidor participar em projetos imobiliários muito grandes, para os quais não tinha carteira para o fazer de forma isolada. Ou seja, pode começar por baixo, com uma participação pequena, e ir crescendo numa perspetiva de curto a médio prazo.

Além disso, os fundos imobiliários possibilitam uma diversificação que é igualmente muito vantajosa para o investidor. Isto porque permite maximizar os lucros obtidos, assim como mitigar possíveis perdas. Afinal de contas, falamos do mercado financeiro, que está sempre sujeito a muitas oscilações devido a fatores externos impossíveis de controlar ou mesmo de prever.

Quanto às desvantagens, como também já abordámos antes, a maior será provavelmente o facto de o investidor não ter poder de decisão no fundo. É o gestor do fundo que decide como aplicar o dinheiro dos investidores e daí a importância de optar por uma corretora com experiência e especializada no sector. Contudo, deve também ter em conta as comissões cobradas, já que algumas corretoras têm taxas extremamente elevadas, que não tornam o investimento nada apetecível. Contudo, de forma geral, os fundos de investimento imobiliário são uma boa forma de aplicar o seu dinheiro, já que são simples de usar e geram bons rendimentos.