Fundos de investimento imobiliário: como funciona?

Um fundo de investimento imobiliário reúne o dinheiro de vários investidores para comprar e gerir imóveis. Em Portugal, subscrevem-se unidades de participação junto de uma entidade gestora supervisionada pela CMVM, sem comprar um imóvel, e os rendimentos são, por regra, tributados a 28% em IRS.

Comprar uma casa para arrendar exige capital, tempo e disponibilidade para lidar com inquilinos e obras. Os fundos imobiliários são uma alternativa para ter exposição ao mercado imobiliário com montantes mais baixos e sem gestão direta, mas têm riscos próprios, como a liquidez limitada e a avaliação dos imóveis por peritos.

Ao longo do artigo vemos os tipos de fundos, as SIGI, a tributação em IRS, os custos, os riscos e os documentos a consultar antes de subscrever. A informação é geral e não constitui aconselhamento de investimento.

O que são fundos de investimento imobiliário?

Um fundo imobiliário é um património autónomo, pertencente a vários investidores, que aplica o dinheiro em imóveis (escritórios, comércio, logística, habitação, terrenos) e, nalguns casos, em participações em sociedades imobiliárias ou noutros fundos. Cada investidor detém unidades de participação (UP), que correspondem à sua fração do fundo.

O fundo é gerido por uma entidade gestora autorizada pela CMVM, que decide que imóveis comprar, arrendar ou vender. Os ativos ficam à guarda de um depositário e os imóveis são avaliados por peritos avaliadores. O enquadramento legal consta do Regime da Gestão de Ativos (Decreto-Lei n.º 27/2023, de 28 de abril).

O investidor não é proprietário de nenhum imóvel em concreto, mas também não responde pessoalmente pelas dívidas do fundo: em regra, o prejuízo fica limitado ao capital aplicado.

Não existe rendimento garantido. O retorno vem da valorização das UP e de eventuais distribuições, e depende das rendas cobradas, da taxa de ocupação e do valor de mercado dos imóveis.

Como funcionam os fundos de investimento imobiliário?

O funcionamento segue um ciclo comum a quase todos os fundos, embora as regras concretas de cada um constem do prospeto e do regulamento de gestão:

1. Subscrição: o investidor subscreve UP junto da entidade gestora ou de um comercializador autorizado, como um banco, pagando o montante mínimo e as comissões previstas.
2. Investimento: a entidade gestora aplica o capital recolhido em imóveis e outros ativos permitidos, de acordo com a política de investimento do fundo.
3. Rendimento: as rendas e as mais-valias de venda refletem-se no valor da UP, e alguns fundos distribuem parte do rendimento aos participantes.
4. Avaliação: o valor da UP resulta do valor dos imóveis, avaliados por peritos, com a periodicidade definida no regulamento de gestão.
5. Saída: nos fundos abertos, o investidor pede o resgate das UP nas condições do regulamento; nos fechados, a saída faz-se, em regra, no fim do prazo do fundo.

Ao contrário das ações, as UP não se compram normalmente em bolsa: subscrevem-se e resgatam-se através da entidade gestora ou dos comercializadores. A exceção são as SIGI, que são sociedades cotadas e funcionam de forma diferente.

Os fundos imobiliários são de rendimento fixo ou de rendimento variável?

São de rendimento variável. O valor da UP oscila com a avaliação dos imóveis e com o desempenho do fundo, pelo que não há capital nem rendimento garantidos. Não têm taxa de juro contratada nem rendimento previamente definido, como acontece com depósitos ou obrigações.

A confusão surge porque as rendas dão alguma regularidade ao retorno. Ainda assim, a distribuição depende de cada fundo e pode ser reduzida ou deixar de existir se os imóveis ficarem desocupados ou os inquilinos deixarem de pagar.

Que tipos de fundos imobiliários existem em Portugal?

Os organismos de investimento imobiliário podem ser abertos ou fechados, e assumir a forma de fundo ou de sociedade. Na prática, o investidor particular encontra sobretudo estas categorias:

Tipo	Como funciona	Ponto de atenção
Fundo aberto	Aceita subscrições e resgates de UP nas condições do regulamento de gestão	A liquidez depende das regras de resgate e da liquidez do fundo
Fundo fechado	Tem um número fixo de UP, definido na constituição do fundo	A saída antes do fim do prazo pode não ser possível
Regimes especiais	Inclui fundos para arrendamento habitacional, reabilitação urbana e recursos florestais	Têm regras de investimento e fiscais próprias
SIGI (REIT português)	Sociedade anónima de investimento e gestão imobiliária, com ações negociadas em mercado (Decreto-Lei n.º 19/2019)	Compra-se e vende-se como uma ação, com o preço a variar em bolsa

Para perceber como funcionam os veículos cotados, pode consultar o nosso artigo sobre os melhores REITs para investir e sobre os riscos dos REITs.

SIGI: o que são e que regras têm

As SIGI (Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária) foram criadas pelo Decreto-Lei n.º 19/2019, de 28 de janeiro, e são o equivalente português dos Real Estate Investment Trusts (REIT) internacionais. O regime foi alterado pela Lei n.º 97/2019, de 4 de setembro. Segundo o preâmbulo do decreto-lei, visa dinamizar o mercado imobiliário, em particular o mercado de arrendamento.

Ao contrário de um fundo, a SIGI é uma sociedade anónima cujas ações se compram e vendem em mercado, com o preço a variar todos os dias. Para ter esta qualidade, tem de cumprir requisitos legais:

Requisito	Regra
Forma jurídica	Sociedade anónima com sede e direção efetiva em Portugal
Capital social mínimo	5.000.000 €, representado por ações ordinárias
Composição do ativo	Pelo menos 80% em direitos sobre imóveis e participações elegíveis, e pelo menos 75% em imóveis arrendados
Detenção mínima	Cada ativo deve ser detido durante pelo menos 3 anos após a aquisição
Endividamento	Máximo de 60% do ativo total, a todo o tempo
Negociação	Admissão em mercado regulamentado ou sistema de negociação multilateral na UE ou no EEE, no prazo de 1 ano
Dispersão do capital	Pelo menos 20% do capital disperso por investidores com menos de 2% dos votos a partir do 3.º ano completo após a admissão, e 25% a partir do 5.º
Distribuição de lucros	Em 9 meses após o fecho do exercício, pelo menos 90% dos lucros de dividendos de participações elegíveis e 75% dos restantes lucros distribuíveis
Fiscalidade	Regime dos artigos 22.º e 22.º-A do Estatuto dos Benefícios Fiscais

Os limites de composição do ativo devem verificar-se a todo o tempo a partir do segundo ano após a constituição. A sociedade que deixe de cumprir os requisitos perde a qualidade de SIGI e o regime fiscal associado.

Quais são as diferenças entre os FII e outros fundos de investimento?

As principais diferenças face a fundos de ações ou de obrigações são:

1. Liquidez mais limitada: os imóveis não se vendem de um dia para o outro, por isso os resgates e a saída dependem das regras de cada fundo e do tipo, aberto ou fechado.
2. Avaliação por peritos: o valor da UP assenta em avaliações de imóveis, e não numa cotação contínua de mercado.
3. Ativos reais: o rendimento depende de rendas, taxa de ocupação e custos de manutenção dos imóveis.
4. Diversificação própria: há fundos de um só ativo e fundos com vários imóveis e segmentos, o que altera o risco de concentração.
5. Sensibilidade ao ciclo imobiliário: o desempenho acompanha o mercado de arrendamento, a procura por imóveis e as taxas de juro.

Como analisar e escolher fundos imobiliários

Para analisar um fundo imobiliário, é preciso definir o perfil, o horizonte e o objetivo do investidor e comparar fundos com estratégia semelhante.

Quanto ao tipo de análise, a análise técnica, baseada em gráficos e volumes, aplica-se sobretudo a ativos cotados, como as SIGI. Nos fundos não cotados pesa mais a análise fundamental: qualidade da carteira, gestão, custos e rendibilidade a longo prazo.

Pode seguir estes passos de análise:

1. Documento de informações fundamentais: verificar o indicador de risco, numa escala de 1 a 7, e os custos.
2. Regulamento de gestão: confirmar se o fundo é aberto ou fechado, a política de investimento e as regras de subscrição e resgate.
3. Composição da carteira: segmento (escritórios, comércio, habitação, logística, terrenos), localização e número de imóveis.
4. Ocupação e rendas: avaliar a percentagem de imóveis arrendados e se as rendas são compatíveis com a realidade do mercado. As melhores localizações tendem a ficar vagas menos tempo.
5. Endividamento e liquidez: ver quanto do ativo está financiado por dívida e que peso tem a liquidez.
6. Entidade gestora: conhecer o historial, a dimensão dos ativos sob gestão e a experiência no setor.
7. Histórico de rendibilidade e distribuições: a rendibilidade passada não garante rendibilidades futuras.

Quais os custos dos fundos imobiliários?

Os custos reduzem a rendibilidade e variam de fundo para fundo. Os mais comuns são:

• Comissão de gestão: cobrada anualmente pela entidade gestora.
• Comissão de depósito: paga ao depositário que guarda os ativos.
• Comissões de subscrição e de resgate: aplicam-se em alguns fundos e podem variar com o prazo de detenção.
• Outros encargos: avaliações, auditoria e custos associados aos imóveis.

O documento de informações fundamentais apresenta os custos totais. Confirme sempre os valores em vigor no prospeto e no regulamento de gestão de cada fundo.

Quais os riscos dos fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários são regulados e supervisionados, mas isso não os torna isentos de risco. Os principais são:

• Liquidez: em certas circunstâncias, o resgate pode ser limitado ou suspenso, nos termos da lei e do regulamento de gestão.
• Avaliação: o valor dos imóveis resulta de avaliações e pode divergir do preço de venda efetivo.
• Mercado imobiliário: uma descida dos preços ou das rendas afeta o valor da UP.
• Desocupação e incumprimento: inquilinos que deixam de pagar ou imóveis vagos reduzem o rendimento.
• Concentração e endividamento: fundos com poucos imóveis ou muita dívida são mais sensíveis a choques.

Por isso, em vez de concentrar todo o dinheiro num só tipo de ativo, vale a pena ponderar a diversificação da carteira entre classes de ativos e segmentos.

Tributação dos fundos de investimento imobiliário

Para participantes residentes em Portugal, os rendimentos das UP gerados desde 1 de julho de 2015 seguem o artigo 22.º-A do Estatuto dos Benefícios Fiscais. A tributação faz-se à saída, quando o rendimento chega ao investidor, em IRS ou, no caso de empresas, em IRC.

No IRS, as distribuições e os rendimentos do resgate sofrem retenção na fonte a título definitivo, à taxa de 28% prevista nos artigos 71.º e 72.º do Código do IRS. O investidor pode optar pelo englobamento, caso em que o imposto retido passa a ser imposto por conta.

Exemplo ilustrativo, sem comissões, com uma subscrição de 10.000 € em UP:

Cenário	Ganho bruto	Imposto (28%)	Ganho líquido
Distribuição de rendimentos	200 €	56 €	144 €
Resgate por 11.500 € (mais-valia)	1.500 €	420 €	1.080 €

Para titulares não residentes sem estabelecimento estável em Portugal, o regime prevê, por regra, retenção a título definitivo de 10% nos rendimentos de UP de fundos imobiliários, com exceções, por exemplo, para residentes em jurisdições com regime fiscal claramente mais favorável. Confirme a sua situação junto de um contabilista certificado ou da Autoridade Tributária.

Investir em FII ou comprar bens imobiliários?

Não há uma resposta única: depende do montante disponível, do tempo para gerir o investimento e do grau de risco aceitável. Para comparar os dois caminhos, veja a comparação entre fundos imobiliários e imóveis diretos.

Os fundos imobiliários costumam interessar a quem:

• Gosta de imóveis, mas tem um montante limitado para investir.
• Tem pouco tempo para a gestão direta de uma carteira imobiliária.
• Não se sente confiante para analisar e escolher imóveis para investir.
• Procura exposição ao setor imobiliário através de ativos financeiros.

Os bens imóveis tendem a interessar a quem:

• Quer possuir a propriedade física.
• Está disposto a lidar diretamente com inquilinos e obras.
• Prefere não depender dos mercados financeiros.

Como investir em fundos imobiliários passo a passo

1. Definir objetivos: perceber o horizonte, o risco aceitável e se este tipo de produto é adequado ao seu perfil.
2. Identificar os fundos disponíveis: consultar a oferta do seu banco ou de outros comercializadores e a lista de organismos de investimento no sítio da CMVM.
3. Ler a documentação: documento de informações fundamentais, prospeto e regulamento de gestão, que incluem a política de investimento e as regras de resgate.
4. Confirmar custos e montante mínimo: comissões de gestão, subscrição e resgate, e valor mínimo de entrada.
5. Subscrever as UP: junto do comercializador, no balcão ou em homebanking, e acompanhar depois o valor da UP e os relatórios do fundo.

Se optar por veículos cotados, como as SIGI ou os REIT internacionais, vai precisar de uma conta numa corretora de bolsa. Nesse caso, considere as comissões de compra e venda e a liquidez (volume de negociação) do título.

Investir em veículos imobiliários cotados através da XTB

Para comprar ações e ETFs cotados com exposição ao imobiliário, como REIT e SIGI, é preciso uma corretora. A XTB opera em Portugal através de uma sucursal registada na CMVM e cobra 0 € de comissão de execução até 100.000 € de volume mensal; acima desse valor aplica-se 0,2% por ordem, com mínimo de 10 €.

Mantêm-se outros custos, como o spread e, em títulos cotados noutras moedas, a taxa de câmbio. A disponibilidade de cada título deve ser confirmada na plataforma. O investimento em ações e ETFs implica risco de perda de capital e a rendibilidade passada não garante rendibilidades futuras.

De quanto dinheiro preciso para investir em fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários permitem investir sem comprar um imóvel inteiro. O montante mínimo de subscrição varia de fundo para fundo e consta do prospeto, por isso não há um valor único.

Quer saber que fundos existem no mercado português? Pode consultar o nosso artigo “Melhores Fundos Imobiliários em Portugal”.

Vantagens e desvantagens dos fundos de investimento imobiliário

A maior limitação é não ter poder de decisão sobre o fundo: é a entidade gestora que decide como aplicar o dinheiro, daí a importância de avaliar o historial e a experiência no setor. Também convém comparar as comissões cobradas, que variam bastante.

Os fundos de investimento imobiliário permitem ter exposição ao imobiliário sem comprar um imóvel, mas não são um depósito: o valor das UP varia, a liquidez pode ser limitada e os rendimentos são, por regra, tributados a 28% em IRS.

Antes de subscrever, convém ler o documento de informações fundamentais e o regulamento de gestão, comparar custos e confirmar as regras de resgate. A decisão depende do perfil, do horizonte e da tolerância ao risco de cada investidor.

Perguntas frequentes sobre fundos de investimento imobiliário