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Investimento em fundos imobiliários e o investimento em imóveis diretos

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Investimento em fundos imobiliários e o investimento em imóveis diretos

Um número crescente de investidores está conseguir descobrir as vantagens de diversificar os investimentos com o investimento em imóveis. Na verdade, o setor imobiliário está ter uma a reputação mais sofisticado de “quarta classe de ativos”, atrás de ações, obrigações e depositos. À medida que detalhamos essa classe de ativos em expansão, é importante que os investidores entendam as diferenças importantes que existem entre os investimentos imobiliários diretos e indiretos (REIT), que têm impactos significativos no risco, no retorno e na diversificação.

Diferenças entre investimento em fundos imobiliários e o investimento direto em imóveis

Compreendendo as principais diferenças

O investimento em imóveis direto envolve a compra de uma participação numa propriedade específica. Para investimentos de capital, isso significa adquirir uma participação acionista numa entidade que possui diretamente um ativo, como um condomínio, centros comerciais ou prédio de escritórios. O investimento em dívida refere-se à capitalização de um empréstimo garantido por um imóvel, como um terreno ou um imóvel existente.

O investimento em imóveis indireto normalmente envolve a compra de ações de um fundo ou de uma empresa de capital aberto ou fechado. Um dos primeiros passos comuns para os investidores é comprar ações de fundos de investimento imobiliário (REIT) não negociados ou negociados publicamente. Os REITs estão no negócio de possuir e administrar carteiras de propriedades imobiliárias. Portanto, para os REITs tradicionais o investidor está, em essência, investindo na rentabilidade operacional do proprietário e não diretamente nos ativos subjacentes em si.

O que é um fundos de investimento imobiliário (REIT)?  Veja o nosso artigo em baixo se ainda não souber o que é?

REIT-Real Estate Investment Trusts: sabe o que é?

Como controlar o destino

Uma das vantagens do investimento direto é o maior controle na tomada de decisões, principalmente no que se refere à aplicação da estratégia de investimento. Por exemplo, num formato de investimento direto, um investidor pode selecionar propriedades com critérios baseados na localização, tipo de produto (por exemplo, escritório vs. industrial) ou estrutura (por exemplo, patrimônio líquido, ações preferenciais ou dívida) com total transparência numa série de informações sobre o ativo, incluindo inquilinos, condição física do ativo e desempenho operacional, bem como informações sobre os principais participantes envolvidos, incluindo a empresa operacional e o gerente de propriedade. O investimento direto dá aos indivíduos a oportunidade de investir naquilo que sabem e pelo que têm paixão,

Em contraste, comprar ações num fundo ou REIT geralmente equivale a investir na estratégia de investimento mais ampla de uma entidade. Essa ainda pode ser uma estratégia viável, até mesmo atraente – só que é um tipo diferente de investimento. Por exemplo, sob este formato, um indivíduo não tem controle e, na maioria dos casos, até mesmo conhecimento prévio, dos ativos individuais que são comprados e vendidos. Além disso, certos REITs têm grandes carteiras imobiliárias que incluem propriedades nos Estados Unidos e em outros países, como China e Brasil. Isso pode criar a consequência não intencional de adicionar exposição ao risco às mudanças geopolíticas, cambiais e econômicas dos mercados estrangeiros.

Como evitar comissões mais altas

As ofertas imobiliárias diretas geralmente têm estruturas de comissões e compensação especificadas que podem variar de acordo com o caso. Específicas para o mercado imobiliário online, diversas plataformas operam com diferentes modelos de negócios relacionados a tarifas. Portanto, é importante que os investidores comparem e contrastem as opções com cuidado. Os investidores no CrowdStreet Marketplace não pagam nenhuma taxa ou “carga” para se cadastrar na plataforma ou investir em ofertas imobiliárias específicas.

Os investidores podem esperar pagar comissões por investimentos imobiliários indiretos em FIIs e fundos. Os REITs não comercializados, em particular, foram amplamente criticados pelas suas cargas iniciais flagrantes. De acordo com a Financial Industry Regulatory Authority (FINRA), as comissões iniciais para REITs não negociados podem chegar a 15% do preço por ação. Essas comissões incluem despesas e comissões da corretora, bem como custos adicionais de oferta e organização. Os REITs negociados em bolsa podem ter comissões de subscrição de front-end na forma de um desconto que pode ser 7% ou mais do produto da oferta, de acordo com a FINRA.

Como capitalizar com incentivos

Uma das vantagens do investimento direto é que as ofertas são frequentemente estruturadas para incentivar os patrocinadores a fornecer um desempenho melhor do que o esperado através do que é comumente referido como “promoção”. As promoções normalmente contêm retornos preferenciais para os investidores até que um primeiro obstáculo seja atingido (geralmente medido com base na taxa interna de retorno), momento em que os patrocinadores começam a compartilhar desproporcionalmente os lucros excedentes. Como os patrocinadores desejam atrair investidores, eles são motivados a criar estruturas de remuneração alinhadas a eles. Em vez de coletar taxas garantidas e entregar um retorno fixo, os patrocinadores muitas vezes reduzem as taxas fixas em troca de uma promoção que oferece a oportunidade de uma recompensa maior ou percentagem de lucros excedentes se eles apresentarem desempenho superior. É um cenário onde todos ganham. Se os patrocinadores tiverem um bom desempenho, eles são compensados ​​por esses resultados e os investidores têm a oportunidade de compartilhar esse lucro com um retorno geral mais alto. Por outro lado, se o desempenho dos patrocinadores for inferior, os investidores ganharão toda a sua parcela pro-rata dos retornos e os patrocinadores serão excluídos de qualquer compensação de back end. Os REITs e os fundos são geralmente mais baseados em taxas, o que significa que os gerentes recebem as suas taxas independentemente do desempenho.

Ser paciente com o seu dinheiro

Outro aspeto do «investimento em imóveis de forma direta versus indireta é a compreensão da liquidez. O investimento indireto em ações REIT ou fundos de investimeno de capital aberto permite aos investidores comprar e vender ações com facilidade. O investimento imobiliário direto envolve tradicionalmente a compra e manutenção de ativos ao longo dos anos. A natureza de longo prazo do investimento imobiliário direto pode produzir alguns benefícios adicionais, como entrega de fluxo de caixa estável ao longo do prazo do investimento, mas vem à custa de liquidez diária (no caso de REITs de capital aberto). Algumas ofertas de financiamento de dívida podem incluir termos fixos de 12 a 18 meses, enquanto as ofertas de ações podem postar termos direcionados de três a sete anos.

 

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