Investir em fundo de investimento imobiliário ou imóvel?

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Um número crescente de investidores está conseguir descobrir as vantagens de diversificar os investimentos com o investimento em imóveis. Na verdade, o setor imobiliário está ter uma reputação mais sofisticado de “quarta classe de ativos”, atrás de ações, obrigações e depósitos. À medida que detalhamos essa classe de ativos em expansão, é importante que os investidores entendam as diferenças importantes que existem entre os investimentos imobiliários diretos e indiretos (REIT), que têm impactos significativos no risco, no retorno e na diversificação.

O que são fundos de investimento imobiliário (FIIs)?

Os fundos de investimento imobiliário (FII) são fundos de investimento que investem principalmente em bens imóveis para fins de arrendamento. Por outras palavras, a sua principal atividade não é a compra e venda de imóveis, razão pela qual estes fundos de investimento têm um elevado grau de liquidez independentemente da sua rentabilidade.

Estes fundos são fundos de ações porque não garantem um rendimento mensal fixo. Neste caso, os inquilinos do imóvel podem não pagar a renda mensal e o imóvel pode também permanecer desocupado durante algum tempo. Além disso, os fundos são cotados numa bolsa e, como qualquer classe de ativos, estão sujeitos a flutuações devido a factores externos.

Quais são as vantagens dos FIIs sobre os bens imóveis?

Algumas das principais vantagens dos FII sobre os bens imóveis são:

Risco reduzido de desocupação: um imóvel pode permanecer por muito tempo sem ser alugado e sem gerar despesas. Ao escolher FII com uma carteira de propriedades múltiplas, a perda de um inquilino não leva a uma redução total das rendas, que são apenas reduzidas.
Gestão profissional: muitos investidores não têm os conhecimentos certos para escolher as melhores propriedades em que investir. Nas IFIs, a gestão profissional selecionará ativos de qualidade com potencial para gerar rendimento e valorização a médio e longo prazo.
Economia de tempo e dinheiro: o investidor em fundos imobiliários não terá de incorrer nos custos e tempo necessários para lidar com renovações, pagamentos de IPTU e outras despesas relacionadas com a propriedade.
Comissões: As taxas de gestão das IFI são inferiores às cobradas pela compra e venda de bens imóveis.
É possível investir em imóveis com pouco dinheiro: é possível começar a investir em FII com apenas 100 euros, enquanto a compra de um imóvel requer valores na ordem das dezenas ou centenas de milhares de euros.
Diversificação do investimento: com poucos recursos é possível construir uma carteira de fundos imobiliários expostos a diferentes sectores, reduzindo assim os riscos de investimento.
Retornos mensais: muitos FII pagam retornos aos seus acionistas numa base mensal, embora isto não garanta que sejam pagos todos os meses.
Isenção do imposto sobre o rendimento: enquanto os lucros das ações estão sujeitos a um imposto sobre o rendimento de 20%, os lucros distribuídos pelos FII estão totalmente isentos.
Liquidez: enquanto os bens imóveis podem demorar meses ou anos sem serem vendidos, os fundos imobiliários são facilmente negociados na bolsa de valores.

As principais vantagens e desvantagens de investir em fundos imobiliários

Estes fundos têm muitas vantagens, a começar pela possibilidade do investidor participar em grandes projetos imobiliários, para os quais ele ou ela não teria a carteira para o fazer numa base individual. Além disso, os fundos imobiliários permitem a diversificação (maximizando os lucros e mitigando possíveis perdas).

A maior desvantagem é que o investidor não tem poder de decisão sobre o fundo. É o gestor do fundo que decide como investir o dinheiro dos investidores, e é por isso que é importante escolher um corretor com experiência e conhecimento do setor. No entanto, em geral, os fundos de investimento imobiliário são uma boa forma de investir o próprio dinheiro, uma vez que são fáceis de utilizar e geram um bom rendimento.

Investir em fundos imobiliários ou comprar um imóvel?

Alguns peritos acreditam que o investimento imobiliário é uma opção sólida, potencialmente mais rentável do que o rendimento fixo e certamente mais estável e seguro do que a bolsa de valores ou outros instrumentos baseados em ações.

No entanto, para saber se é melhor investir ou não em FII, há que ter em mente que:

Pode escolher bens imóveis se:

Quer possuir propriedade física
Está disposto a lidar directamente com os inquilinos
Não gosta da bolsa de valores

Pode escolher fundos imobiliários se:

Gosta de imóveis, mas atualmente tem um montante limitado para investir.
Tem pouco tempo para se dedicar à gestão directa de uma carteira de propriedades.
Não se sente confiante na análise e na escolha das propriedades em que investir.
Para além dos bens imobiliários, pretende também investir em outros ativos financeiros no sector imobiliário.

Vantagens e desvantagens de comprar um imóvel

As vantagens de comprar um imóvel são:

Quando compra um imóvel, tem total liberdade para escolher o que mais lhe agrada.
Outra vantagem de comprar um imóvel é que pode dirigir todas as negociações para os seus objectivos. Pode negociar a forma de compra, questões de condomínio e manutenção, bem como o valor de aluguel ou revenda, entre outros pontos.
Uma vez que todo o trabalho de gestão de propriedade será seu, desde negociações financeiras até à manutenção e burocracia, não terá de pagar por ele.
O valor dos bens não flutua visivelmente.
Desistir do aluguel e ter a segurança de possuir um imóvel aumenta o conforto dos residentes.
A rentabilidade do aluguel pode ser muito vantajosa. Uma boa iniciativa é comprar uma propriedade e alugá-la se não se estiver interessado em viver lá.

As desvantagens de comprar um imóvel são:

Uma das desvantagens de comprar um imóvel para fins de investimento e não o poder alugar ou vender rapidamente está relacionada com as contas que o proprietário terá de pagar. As taxas de condomínio, taxas e impostos são despesas que serão suportadas pelo proprietário até que o imóvel seja vendido ou alugado.
Se quiser alugar ou vender o imóvel, pode fazê-lo através de uma agência imobiliária ou por conta própria. Se escolher uma agência imobiliária, terá de suportar os custos necessários. Se o fizer você mesmo, terá de lidar com outras questões demoradas e estressantes.
Os custos de compra de uma propriedade ou terreno são muito elevados, especialmente quando comparados com outros tipos de investimentos.

Esperamos que, com este artigo, tenha sido capaz de aprender a investir em fundos imobiliários e a investir ao vivo.

Diferenças entre investimento em fundos imobiliários e o investimento direto em imóveis

Compreendendo as principais diferenças

O investimento em imóveis direto envolve a compra de uma participação numa propriedade específica. Para investimentos de capital, isso significa adquirir uma participação acionista numa entidade que possui diretamente um ativo, como um condomínio, centros comerciais ou prédio de escritórios. O investimento em dívida refere-se à capitalização de um empréstimo garantido por um imóvel, como um terreno ou um imóvel existente.

O investimento em imóveis indireto normalmente envolve a compra de ações de um fundo ou de uma empresa de capital aberto ou fechado. Um dos primeiros passos comuns para os investidores é comprar ações de fundos de investimento imobiliário (REIT) não negociados ou negociados publicamente. Os REITs estão no negócio de possuir e administrar carteiras de propriedades imobiliárias. Portanto, para os REITs tradicionais o investidor está, em essência, investindo na rentabilidade operacional do proprietário e não diretamente nos ativos subjacentes em si.

Como controlar o destino

Uma das vantagens do investimento direto é o maior controle na tomada de decisões, principalmente no que se refere à aplicação da estratégia de investimento. Por exemplo, num formato de investimento direto, um investidor pode selecionar propriedades com critérios baseados na localização, tipo de produto (por exemplo, escritório vs. industrial) ou estrutura (por exemplo, patrimônio líquido, ações preferenciais ou dívida) com total transparência numa série de informações sobre o ativo, incluindo inquilinos, condição física do ativo e desempenho operacional, bem como informações sobre os principais participantes envolvidos, incluindo a empresa operacional e o gerente de propriedade. O investimento direto dá aos indivíduos a oportunidade de investir naquilo que sabem e pelo que têm paixão,

Em contraste, comprar ações num fundo ou REIT geralmente equivale a investir na estratégia de investimento mais ampla de uma entidade. Essa ainda pode ser uma estratégia viável, até mesmo atraente – só que é um tipo diferente de investimento. Por exemplo, sob este formato, um indivíduo não tem controle e, na maioria dos casos, até mesmo conhecimento prévio, dos ativos individuais que são comprados e vendidos. Além disso, certos REITs têm grandes carteiras imobiliárias que incluem propriedades nos Estados Unidos e em outros países, como China e Brasil. Isso pode criar a consequência não intencional de adicionar exposição ao risco às mudanças geopolíticas, cambiais e econômicas dos mercados estrangeiros.

Como evitar comissões mais altas

As ofertas imobiliárias diretas geralmente têm estruturas de comissões e compensação especificadas que podem variar de acordo com o caso. Específicas para o mercado imobiliário online, diversas plataformas operam com diferentes modelos de negócios relacionados a tarifas. Portanto, é importante que os investidores comparem e contrastem as opções com cuidado. Os investidores no CrowdStreet Marketplace não pagam nenhuma taxa ou “carga” para se cadastrar na plataforma ou investir em ofertas imobiliárias específicas.

Os investidores podem esperar pagar comissões por investimentos imobiliários indiretos em FIIs e fundos. Os REITs não comercializados, em particular, foram amplamente criticados pelas suas cargas iniciais flagrantes. De acordo com a Financial Industry Regulatory Authority (FINRA), as comissões iniciais para REITs não negociados podem chegar a 15% do preço por ação. Essas comissões incluem despesas e comissões da corretora, bem como custos adicionais de oferta e organização. Os REITs negociados em bolsa podem ter comissões de subscrição de front-end na forma de um desconto que pode ser 7% ou mais do produto da oferta, de acordo com a FINRA.

Como capitalizar com incentivos

Uma das vantagens do investimento direto é as ofertas serem frequentemente estruturadas para incentivar os patrocinadores a fornecer um desempenho melhor do que o esperado através do que é comumente referido como “promoção”. As promoções normalmente contêm retornos preferenciais para os investidores até que um primeiro obstáculo seja atingido (geralmente medido com base na taxa interna de retorno), momento em que os patrocinadores começam a compartilhar desproporcionalmente os lucros excedentes. Como os patrocinadores desejam atrair investidores, eles são motivados a criar estruturas de remuneração alinhadas a eles. Em vez de coletar taxas garantidas e entregar um retorno fixo, os patrocinadores muitas vezes reduzem as taxas fixas em troca de uma promoção que oferece a oportunidade de uma recompensa maior ou percentagem de lucros excedentes se eles apresentarem desempenho superior. É um cenário onde todos ganham. Se os patrocinadores tiverem um bom desempenho, eles são compensados por esses resultados e os investidores têm a oportunidade de compartilhar esse lucro com um retorno geral mais alto. Por outro lado, se o desempenho dos patrocinadores for inferior, os investidores ganharão toda a sua parcela pro-rata dos retornos e os patrocinadores serão excluídos de qualquer compensação de back end. Os REITs e os fundos são geralmente mais baseados em taxas, o que significa que os gerentes recebem as suas taxas independentemente do desempenho.

Ser paciente com o seu dinheiro

Outro aspeto do «investimento em imóveis diretamente versus indireta é a compreensão da liquidez. O investimento indireto em ações REIT ou fundos de investimeno de capital aberto permite aos investidores comprar e vender ações com facilidade. O investimento imobiliário direto envolve tradicionalmente a compra e manutenção de ativos ao longo dos anos. A natureza de longo prazo do investimento imobiliário direto pode produzir alguns benefícios adicionais, como entrega de fluxo de caixa estável ao longo do prazo do investimento, mas vem à custa de liquidez diária (no caso de REITs de capital aberto). Algumas ofertas de financiamento de dívida podem incluir termos fixos de 12 a 18 meses, enquanto as ofertas de ações podem postar termos direcionados de três a sete anos.