Melhores REITs para investir em 2025

Investir no sector imobiliário tem sido uma estratégia sólida para quem procura estabilidade e rendimentos consistentes. Atualmente, os Real Estate Investment Trusts (REITs) e os ETFs REIT oferecem uma forma acessível de participar no mercado imobiliário, sem a necessidade de adquirir propriedades fisicamente.

Nesta guia, vamos explorar como investir em REITs, analisar os seus benefícios e riscos, e apresentar as melhores opções para 2025.

Contexto do setor imobiliário em Portugal

Em 2025, o mercado imobiliário português continua a atrair investidores, impulsionado por uma combinação de fatores económicos, políticas públicas e tendências de consumo. O investimento estrangeiro no setor ultrapassou os 2,5 mil milhões de euros em 2024, refletindo o interesse contínuo de compradores internacionais, especialmente dos EUA, Reino Unido, Alemanha, França e Brasil.

O governo português implementou medidas para enfrentar a crise habitacional, incluindo a reclassificação de terrenos rurais para uso urbano, com pelo menos 70% destes destinados a habitação pública ou acessível. Além disso, foi anunciado um pacote de 2 mil milhões de euros para a construção de aproximadamente 33.000 habitações até 2030, visando famílias de baixos rendimentos.

No que diz respeito aos REITs (Fundos de Investimento Imobiliário), o mercado português apresenta oportunidades, especialmente em segmentos como logística, escritórios de alta qualidade e imóveis residenciais. No entanto, a procura por imóveis de escritórios enfrenta desafios devido ao aumento do teletrabalho, o que pode impactar negativamente os REITs focados nesse segmento. Por outro lado, os REITs focados em imóveis logísticos e de armazenagem têm-se beneficiado do crescimento do comércio online e da necessidade de mais espaços para armazenamento e distribuição. Este segmento continua a ser um dos mais resilientes do setor imobiliário, especialmente nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto.

Além disso, a crescente procura por imóveis residenciais em zonas como o Algarve, norte de Lisboa e a área do Porto tem impulsionado a valorização de certos fundos imobiliários residenciais, refletindo o aumento da procura por habitação permanente, turismo e aluguer de longo prazo.

No entanto, como em qualquer investimento, é essencial realizar uma análise cuidadosa dos riscos associados aos REITs, especialmente em tempos de instabilidade económica. O aumento das taxas de juro, uma possível desaceleração económica e os riscos geopolíticos podem afetar os retornos dos REITs, tornando a diversificação e a gestão prudente ainda mais cruciais para o investidor.

O que são os REITs imobiliários?

Os REITs imobiliários são empresas que detêm, gerem ou financiam imóveis, gerando receitas principalmente a partir de rendas. Eles oferecem aos investidores a possibilidade de obter exposição ao mercado imobiliário sem a necessidade de comprar fisicamente um imóvel. Além disso, por serem negociados na Bolsa, garantem maior liquidez do que os investimentos tradicionais.

Os REITs são fundos de investimento imobiliário (Real Estate Investment Trust, na sigla em inglês). Uma empresa que gera regularmente rendimento através da produção e da posse de bens imóveis é um REIT. Alguns REITs são cotados em Bolsa, enquanto outros não o são.

As empresas REIT especializam-se em gerir imóveis, alugá-los e distribuir os lucros sob a forma de dividendos aos acionistas. São semelhantes aos ETFs, pois têm um portefólio de ativos diversificados, que podem incluir imóveis de diferentes setores.

Dependendo de onde está domiciliado o REIT e dos componentes do seu portefólio, quase sempre existem vantagens fiscais. Além disso, são obrigados a distribuir pelo menos 90% dos seus rendimentos tributáveis aos seus acionistas.

Ter exposição a este tipo de ativo pode ajudar a diversificar o portefólio e é especialmente útil para quem necessita de rendimentos recorrentes com benefícios fiscais.

Diversos portfólios-modelo sugerem que se tenha exposição a REITs, pois, em períodos consecutivos superiores a 5 anos, têm rendimentos superiores ao índice S&P 500.

O gráfico seguinte mostra a percentagem de meses em que os REITs, de forma geral, superaram o mercado americano. Entre 1975 e 2006, os REITs dos EUA tiveram um rendimento médio anualizado de 16,7%.

Se quiser saber quais são os melhores ETFs para investir, dizemos-lhe aqui

Rendimento dos melhores REITs

A seguir, apresento um resumo do desempenho de alguns ETFs imobiliários, com dados sobre os rendimentos a 1, 3 e 5 anos:

VanEck Vectors Global Real Estate UCITS ETF (ISIN: NL0009690239)

• Rendimento 1 ano: 7,47%
• Rendimento 3 anos: 9,01% anualizado
• Rendimento 5 anos: 4,36% anualizado

Fonte: Trade Republic

iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF (ISIN: IE00B1FZS350)

• Rendimento 1 ano: 5,11%
• Rendimento 3 anos: 4,83% anualizado
• Rendimento 5 anos: 3,08% anualizado

Fonte: Trade Republic

iShares European Property Yield UCITS ETF (ISIN: IE00B0M63284)

• Rendimento 1 ano: 3,96%
• Rendimento 3 anos: 2,92% anualizado
• Rendimento 5 anos: 2,53% anualizado

Fonte: Trade Republic

Estes dados mostram como os ETFs imobiliários globais, como o VanEck, tiveram um desempenho melhor no longo prazo em comparação com aqueles focados na Europa ou nos Estados Unidos. No entanto, o ETF iShares US teve o melhor rendimento no período de 1 ano.

É importante notar que o desempenho passado não garante resultados futuros. A seleção de um ETF imobiliário adequado às suas necessidades requer uma análise detalhada de fatores como custos, diversificação geográfica e setorial, bem como do perfil de risco.

Como investir em REITs ou ETFs imobiliários?

Investir no sector imobiliário, como já referimos, pode ser feito através de REITs, que nos dão exposição a diferentes mercados imobiliários, seja por país ou região, ou por tipo de propriedade.

Estes REITs estão disponíveis em corretoras e, tal como outros ETFs, é necessário analisá-los detalhadamente para saber qual é o mais adequado para si. Assim, quem deseja investir em REITs tem duas opções principais:

• Compra direta de REITs cotados: selecionar REITs imobiliários individuais com base no desempenho, no sector e na estratégia empresarial.
• Investir em ETFs REIT: uma opção mais diversificada que permite reduzir o risco ao concentrar o investimento em vários REITs através de um único fundo.

A vantagem dos ETFs REIT é que existe uma grande variedade, com um TER inferior ao de muitos fundos, mas com o problema da tributação sobre as transferências.

Onde comprar ETFs REIT

Os REITs estão disponíveis nos mercados internacionais, incluindo o português, em USD, GBP e EUR, entre outras moedas. Pode comprar ETFs REIT em plataformas online que disponibilizam a compra e venda de fundos negociados em bolsa (ETFs), como o Trade Republic.

Como comprar ETFs REIT no Trade Republic em 2025? | Exemplo

Esta corretora online permite-lhe comprar ETFs REIT de forma simples e rápida, com acesso a uma vasta gama de produtos financeiros.

Para ilustrar o processo de compra de um ETF REIT na plataforma, utilizaremos o Global Real Estate EUR (Dist) como exemplo, um ETF focado em imóveis de rendimento. Vale a pena destacar que este exemplo é meramente ilustrativo e não constitui uma recomendação de investimento. O objetivo é mostrar como pode realizar a compra de ETFs REIT, sendo a escolha do fundo uma decisão baseada na sua análise pessoal e nos seus objetivos financeiros.

Passo 1: Aceder à plataforma e procurar o ETF

O primeiro passo é fazer login na sua conta do Trade Republic. Se ainda não tiver uma conta, será necessário abrir uma e fazer o depósito inicial. Este processo é feito 100% online e leva apenas alguns minutos.

Com a sua conta ativa, vá até à barra de pesquisa na plataforma e digite o nome do ETF ou o ISIN (código de identificação). No nosso exemplo, pode procurar Global Real Estate EUR (Dist) ou o respetivo ISIN (NL0009690239).

Após encontrar o ETF, clique sobre ele para aceder a todos os detalhes do fundo. Isto inclui o preço atual, o histórico de desempenho e a composição do ETF, o que lhe permitirá avaliar em quais empresas e setores o fundo está investindo.

Passo 2: Avaliar o ETF

Antes de confirmar a compra, é fundamental avaliar se esse ETF se adequa aos seus objetivos de investimento. A plataforma Trade Republic apresenta informações sobre o desempenho histórico do ETF, como o preço diário, o intervalo de 52 semanas e outros dados relevantes, como o TER (Taxa de Custo Total), o P/E (Preço sobre Lucro) e a distribuição de dividendos.

Além disso, pode ver a composição do ETF, ou seja, os principais ativos nos quais o fundo está investindo, como empresas de bens imóveis, tais como Welltower e Prologis, que fazem parte da carteira do fundo. Estes dados são essenciais para garantir que está a fazer a escolha certa.

Passo 3: Realizar a compra

Agora que tem todas as informações necessárias, é hora de realizar a compra. O Trade Republic oferece duas formas de fazer a compra:

• Compra por montante: Decide o valor que deseja investir (por exemplo, 40 €), e o sistema calcula automaticamente a quantidade de ações que pode comprar com esse valor.
• Compra por quantidade de ações: Se preferir, pode determinar a quantidade exata de ações que deseja comprar. Por exemplo, pode decidir comprar 2 ações do Global Real Estate EUR (Dist).

Além disso, é importante escolher o tipo de ordem que deseja fazer:

• Ordem de mercado: A ordem é executada ao melhor preço disponível no momento.
• Ordem limitada: A compra será executada somente quando o preço atingir o limite que definiu.

Após preencher os campos necessários e rever as informações, basta confirmar a compra. O ETF será adicionado à sua carteira, e passará a ter exposição ao mercado imobiliário através deste fundo diversificado.

Passo 4: Monitorizar a sua compra

Depois de concluir a compra, pode acompanhar o desempenho do ETF diretamente na sua conta do Trade Republic. A plataforma também oferece relatórios e análises detalhadas, permitindo-lhe acompanhar a valorização do seu investimento.

Outras corretoras para comprar ETFs REITs

Além da Trade Republic, existem várias plataformas disponíveis para investidores baseados em Portugal. Aqui ficam três exemplos:

Quais as empresas que fazem parte dos ETFs REIT na Europa

Existem diferentes tipos de REIT dependendo das empresas ou dos instrumentos aos quais o seu portefólio está exposto:

• Residenciais
• Escritórios
• Atividades comerciais
• Industrial
• Infraestruturas
• Hipotecas
• Setor da saúde
• Vendas a retalho
• Alojamento e Resorts
• Mistas

Na imagem seguinte, pode ver-se a evidente vantagem da diversificação que os REITs oferecem.

• Setores com performance baixa em azul
• Setores médios em laranja
• Setores mais rentáveis em verde

Melhores ETFs REIT para investir em imóveis

Se preferir uma abordagem mais diversificada, os ETFs REIT são uma excelente escolha. Aqui estão alguns dos mais performantes:

1. VanEck Global Real Estate UCITS ETF (Ticker: TRET)
   • TER: 0,25%
   • Rendimento a 3 anos: 8,82%
   • Volatilidade a 1 ano: 16,18%
2. iShares US Property Yield UCITS ETF (Ticker: IQQ7)
   • TER: 0,40%
   • Rendimento a 3 anos: 17,95%
   • Volatilidade a 1 ano: 21,02%
3. SPDR Dow Jones Global Real Estate UCITS ETF (Ticker: SPYJ)
   • TER: 0,40%
   • Rendimento a 3 anos: 8,74%
   • Volatilidade a 1 ano: 17,04%
4. Vanguard Real Estate ETF (VNQ): um dos mais populares, com exposição diversificada
   • TER: 0,12%
   • Rendimento YTD (Ano até à Data): 2,75%
   • Volatilidade: 4,77%
5. iShares Global REIT ETF (REET): oferece uma exposição global ao mercado REIT
   • TER: 0,14%
   • Rendimento YTD: 2,97%
   • Volatilidade: 4,21%
   • Dividend Yield (TTM): 3,51%
6. SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR): focado nos REITs dos EUA
   • TER: 0,25%
   • Rendimento YTD: 1,72%
   • Volatilidade: 4,81%
   • Dividend Yield (TTM): 3,68%

Vamos agora fazer uma análise mais aprofundada das 3 primeiras posições dos melhores ETFs REITs no sector imobiliário.

VanEck Global Real Estate UCITS ETF

Este ETF replica o índice GPR Global 100, que segue 100 empresas imobiliárias em todo o mundo desenvolvido. Utiliza um método de replicação física completa. A sua moeda base é o dólar americano e não tem cobertura cambial. Está sediado nos Países Baixos e a sua política de dividendos prevê distribuição trimestral.

Aqui estão as principais posições do seu portefólio:

E esta é a divisão por país:

No âmbito dos investimentos imobiliários, os REITs (Real Estate Investment Trusts) representam uma escolha excelente para quem deseja diversificar o seu portefólio. Se está a pensar investir 5000 euros, os REITs podem oferecer-lhe a oportunidade de participar no mercado imobiliário sem os custos e as complicações da propriedade direta.

Análise do Invesco US Real Estate Sector UCITS ETF

Este ETF replica o índice S&P Select Sector Capped 20% Real Estate, que segue o sector imobiliário dos EUA, em que cada subjacente está limitado a um peso não superior a 20%. O seu método de replicação é sintético, utilizando swaps. A sua moeda base é o dólar americano e não tem cobertura cambial. Está sediado na Irlanda e a sua política de dividendos é de acumulação.

Aqui estão as principais posições do seu portefólio segundo a análise por sector:

Análise do iShares US Property Yield UCITS ETF

Este ETF tem como objetivo replicar o índice FTSE EPRA/NAREIT United States Dividend, que inclui REITs dos EUA no seu portefólio, com um dividendo previsto para o próximo ano de 2% ou mais. Utiliza um método de replicação física completa. A sua moeda base é o dólar americano e não tem cobertura cambial. Está sediado na Irlanda e a sua política de dividendos prevê a distribuição trimestral.

Segue a distribuição do seu portefólio:

Aqui está a distribuição das principais posições:

VanEck Global Real Estate UCITS ETF

Este ETF replica o índice GPR Global 100, que segue 100 empresas imobiliárias no mundo desenvolvido. Utiliza um método de replicação física completa. A sua moeda base é o dólar americano e não tem cobertura cambial. Está sediado nos Países Baixos e a sua política de dividendos prevê distribuição trimestral.

Estas são as principais posições do seu portefólio:

E esta é a divisão por país:

Comparação de ETFs imobiliários

Aqui está uma comparação visual entre diferentes ETFs imobiliários, semelhante àquela apresentada no justETF, para facilitar a decisão dos investidores. A tabela inclui informações chave, como o nome do ETF, o ticker, o TER, o rendimento a 3 anos e a volatilidade a 1 ano.

Nome do ETF	Ticker	TER	Rendimento a 3 anos	Volatilidade a 1 ano
Invesco US Real Estate Sector UCITS ETF	S6X2	0,14%	18,98%	21,13%
iShares US Property Yield UCITS ETF	IQQ7	0,40%	17,95%	21,02%
VanEck Global Real Estate UCITS ETF	TRET	0,25%	8,82%	16,18%
SPDR Dow Jones Global Real Estate UCITS ETF	SPYJ	0,40%	8,74%	17,04%
HSBC FTSE EPRA NAREIT Developed UCITS ETF	H4ZL	0,24%	0,23%	13,48%
iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF	IPRP	0,59%	0,23%	13,48%

• Custos (TER): Os ETFs com um TER mais baixo podem ser mais vantajosos no longo prazo, uma vez que as comissões reduzidas aumentam os rendimentos líquidos.
• Rendimento: ETFs como o Invesco US Real Estate Sector UCITS ETF e o iShares US Property Yield UCITS ETF mostram rendimentos a 3 anos significativamente mais elevados do que outros ETFs, o que pode indicar uma gestão eficaz ou uma exposição a mercados em crescimento.
• Volatilidade: A volatilidade a 1 ano é um indicador importante do risco associado a cada ETF. ETFs com alta volatilidade podem comportar riscos maiores, mas também oportunidades de rendimento mais elevadas.

Como são classificados os REITs?

Os REITs (Real Estate Investment Trusts) são classificados de acordo com o Global Industry Classification Standard (GICS), um sistema de classificação setorial desenvolvido pela MSCI e pela Standard & Poor’s. Este padrão é utilizado globalmente para categorizar as empresas de acordo com o seu core business, tornando mais fácil para os investidores analisar e comparar o desempenho de diferentes empresas.

Classificação dos REITs segundo o GICS:

• Setor Imobiliário (Real Estate)
  • Os REITs estão incluídos no setor imobiliário, com o código 60. Este setor inclui empresas que possuem, gerem e desenvolvem propriedades imobiliárias, bem como aquelas que facilitam as transações imobiliárias.

• Subcategorias dos REITs:
  • REITs acionistas (6010): Empresas que possuem e gerem propriedades imobiliárias geradoras de rendimento.
  • REITs diversificados (601010): REITs que possuem e gerem uma mistura de diferentes tipos de propriedades, como comerciais, industriais e residenciais.
  • REITs industriais (601025): Focam-se em propriedades industriais, como armazéns e centros de distribuição.
  • REITs para hotéis e resorts (601030): Especializam-se na gestão de propriedades no setor da hospitalidade, como hotéis e resorts.
  • REITs para escritórios (601040): Focam-se em edifícios comerciais e parques empresariais.
  • REITs residenciais (601060): Focam-se em unidades habitacionais, que podem incluir apartamentos e casas unifamiliares.
  • REITs de retalho (601070): Especializam-se em propriedades comerciais destinadas à venda a retalho.

Vantagens da classificação GICS: Esta classificação permite aos investidores ter uma visão clara das diferentes tipologias de REITs disponíveis, facilitando a seleção e a alocação dos investimentos de acordo com as suas preferências e estratégias de portfólio.

Estas informações sobre os REITs podem proporcionar-lhe uma compreensão mais profunda das várias categorias de REITs e das suas características, melhorando a sua capacidade de investir.

Investir com REITs ou diretamente em imóveis?

Os REITs são títulos negociáveis que podem ser comprados e vendidos no mercado de ações, de forma semelhante a outras ações. Isso torna-os altamente líquidos em comparação com as propriedades individuais, que frequentemente exigem tempo para serem compradas ou vendidas, como muitos proprietários de imóveis já experienciaram. A iliquidez tem sido tradicionalmente um problema para as empresas cotadas, que por vezes tiveram de limitar os reembolsos durante períodos de dificuldades, causando a imobilização dos investidores devido à dificuldade da empresa em liquidar rapidamente as suas quotas.

Como veículo de investimento coletivo, os REITs oferecem a possibilidade de investir em várias propriedades, enquanto que os pequenos investidores estariam forçados a investir todo o seu capital numa única propriedade num único mercado, caso investissem diretamente. É possível investir em ETFs REIT com apenas 50€, ao contrário dos milhões necessários para comprar um apartamento no centro de uma cidade.

Além disso, não é necessário tornar-se especialista em planeamento, financiamento e desenvolvimento imobiliário se escolher confiar tudo a uma equipa de gestão do REIT.

Em poucas palavras:

✅ Vantagens fiscais.
✅ Liquidez.
✅ Diversificação.
✅ Pode começar com poucos euros.
✅ Pode investir em vários mercados.

Investir em REITs: vantagens e riscos

Conclusão: Vale a pena investir em REITs este ano?

Apesar das incertezas económicas, o setor imobiliário continua a ser uma opção interessante para quem procura rendimentos passivos e diversificação. Os ETFs REIT e os REITs imobiliários oferecem uma forma eficaz de aceder a este mercado com uma exposição equilibrada entre risco e rendimento.

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