Novas regras do crédito à habitação em 2026: o que mudou a 1 de agosto?

As novas regras do crédito à habitação entraram em vigor a 1 de agosto de 2026 e alteraram alguns dos critérios que os bancos devem considerar na avaliação de novos pedidos de financiamento.

A principal mudança é a redução do limite recomendado para a taxa de esforço, que passou de 50% para 45%. Também foram revistos os prazos máximos do crédito à habitação, com uma alteração relevante para os mutuários entre os 31 e os 35 anos.

As medidas fazem parte da nova Recomendação Macroprudencial do Banco de Portugal e aplicam-se aos contratos cuja avaliação da solvabilidade seja realizada a partir de 1 de agosto de 2026.

Este artigo tem caráter exclusivamente informativo. A concessão de crédito depende sempre da avaliação de solvabilidade realizada por cada instituição.

Novas regras do crédito à habitação: resumo das alterações

Critério	Regime anterior	Regime desde 1 de agosto de 2026
Limite recomendado da taxa de esforço	50%	45%
Percentagem de exceções ao limite	Até 15%	Até 10%
Prazo máximo até aos 30 anos de idade	40 anos	40 anos
Prazo máximo entre os 31 e os 35 anos	37 anos	40 anos
Prazo máximo acima dos 35 anos	35 anos	35 anos
Recomendação sobre a maturidade média	30 anos	Eliminada
Financiamento de imóveis detidos pelo banco	LTV até 100%	Aplicação dos limites gerais

As alterações não se limitam ao crédito à habitação, a recomendação do Banco de Portugal também abrange determinados contratos de crédito hipotecário e crédito ao consumo.

Quando entraram em vigor as novas regras do crédito à habitação?

As novas regras aplicam-se aos contratos cuja avaliação da solvabilidade do mutuário ocorra a partir de 1 de agosto de 2026.

A data relevante não é necessariamente a data de assinatura da escritura ou do contrato, o que determina o regime aplicável é o momento em que o banco avalia a capacidade financeira do cliente.

Quando a avaliação de solvabilidade tiver sido realizada até 31 de julho de 2026, aplica-se a recomendação anterior, mesmo que outras fases do processo ocorram posteriormente.

A taxa de esforço máxima recomendada desceu para 45%

A alteração com maior impacto é a redução do limite recomendado do rácio DSTI, geralmente apresentado como taxa de esforço, de 50% para 45%, isto significa que, em regra, o conjunto das prestações mensais associadas aos créditos do mutuário não deverá ultrapassar 45% do seu rendimento mensal líquido.

A taxa de esforço pode ser representada da seguinte forma:

Taxa de esforço = prestações mensais de todos os créditos ÷ rendimento líquido mensal × 100

Para este cálculo, são considerados os vários empréstimos do agregado, incluindo, por exemplo:

• Crédito à habitação
• Crédito automóvel
• Crédito pessoal
• Outros contratos com um plano de reembolso definido

O Banco de Portugal define a taxa de esforço como a proporção do rendimento do agregado utilizada para pagar os seus compromissos financeiros.

Exemplo de cálculo da taxa de esforço

Considere um agregado com:

• Rendimento líquido mensal: 2.500 euros
• Prestação de crédito automóvel: 250 euros
• Nova prestação estimada do crédito à habitação: 875 euros.

O total das prestações seria de 1.125 euros: 1.125 € ÷ 2.500 € × 100 = 45%

Neste exemplo, a prestação de 875 euros para o crédito à habitação colocaria o agregado no limite recomendado de 45%.

Trata-se apenas de um cálculo simplificado. A instituição pode considerar uma prestação superior à inicialmente apresentada para simular o impacto de uma eventual subida das taxas de juro. Também pode aplicar critérios mais restritivos em função dos rendimentos, da situação profissional, da idade, das despesas regulares e das responsabilidades de crédito do cliente.

Uma taxa de esforço inferior a 45% garante a aprovação?

Não. O limite de 45% é um valor máximo recomendado e não um critério de aprovação automática, mesmo quando a taxa de esforço fica abaixo desse nível, o banco tem de analisar a solvabilidade do cliente.

A avaliação pode considerar, entre outros elementos:

• Estabilidade e origem dos rendimentos
• Situação profissional
• Despesas regulares do agregado
• Número de dependentes
• Idade dos mutuários
• Responsabilidades registadas na Central de Responsabilidades de Crédito
• Valor e características do imóvel
• Montante de capitais próprios disponível

O Banco de Portugal esclarece que os limites macroprudenciais devem ser observados em simultâneo e não substituem a avaliação individual da capacidade do cliente para cumprir o contrato.

Por isso, uma instituição pode recusar um pedido com uma taxa de esforço inferior a 45% ou aprovar um montante inferior ao solicitado.

Os bancos podem conceder crédito com uma taxa de esforço superior a 45%?

Sim, mas apenas dentro da margem de exceção prevista na recomendação.

Em cada semestre, até 10% do montante total de crédito concedido por uma instituição pode corresponder a contratos com uma taxa de esforço superior a 45%. Anteriormente, a margem de exceção era de 15%.

Quando utiliza esta exceção, a instituição deve justificar os elementos adicionais considerados na análise da solvabilidade e demonstrar que aplicou critérios adequados de gestão do risco.

Isto significa que um cliente com uma taxa de esforço superior a 45% não fica automaticamente excluído, no entanto, também não existe qualquer direito à utilização da margem de exceção, que depende da análise e das políticas de risco de cada banco.

O que mudou nos prazos máximos do crédito à habitação?

Os limites dos prazos máximos foram simplificados. A partir de 1 de agosto de 2026, existem apenas dois escalões:

• Até 40 anos, quando o mutuário tem idade igual ou inferior a 35 anos
• Até 35 anos, quando o mutuário tem mais de 35 anos.

Nos contratos com mais do que um titular, é considerada a idade do mutuário mais velho.

Prazos máximos antes e depois de agosto de 2026

Idade do mutuário	Prazo máximo anterior	Novo prazo máximo
Até 30 anos	40 anos	40 anos
Entre 31 e 35 anos	37 anos	40 anos
Mais de 35 anos	35 anos	35 anos

A alteração beneficia diretamente o escalão entre os 31 e os 35 anos, que passa a poder contratar um prazo máximo de 40 anos, em vez dos anteriores 37 anos.

Um prazo mais longo pode reduzir a prestação mensal, mas tende a aumentar o montante total de juros suportado durante o contrato. A comparação deve, por isso, considerar não apenas a prestação, mas também a TAEG, o montante total imputado ao consumidor e o custo dos produtos associados.

Foi eliminado o limite da maturidade média?

Sim. A nova recomendação elimina a orientação que previa a convergência da maturidade média dos novos contratos para 30 anos.

Mantêm-se, contudo, os prazos máximos definidos de acordo com a idade dos mutuários. Na prática, os bancos deixam de estar sujeitos à meta relativa à média da sua carteira de novos contratos, mas continuam a ter de observar os limites máximos individuais.

O limite de financiamento da casa também mudou?

Os principais limites gerais do rácio LTV mantêm-se:

• Até 90% para aquisição, construção ou realização de obras em habitação própria e permanente
• Até 80% para imóveis destinados a outras finalidades

O LTV compara o montante do empréstimo com o valor mais baixo entre o preço de compra e o valor de avaliação do imóvel.

Exemplo de LTV

Imagine uma casa com:

• Preço de compra: 250.000 euros
• Avaliação bancária: 240.000 euros

O banco utiliza como referência o valor mais baixo, ou seja, 240.000 euros.

Aplicando um LTV de 90%, o financiamento de referência seria: 240.000 € × 90% = 216.000 euros

O comprador teria de assegurar a diferença entre o preço de compra e o financiamento, além dos impostos, encargos da compra e outros custos que não sejam financiados.

O que mudou nos imóveis detidos pelos bancos?

A recomendação anterior admitia um LTV de até 100% na aquisição de imóveis detidos pela própria instituição que concedia o crédito.

Esse tratamento específico foi eliminado. Estes imóveis passam a estar sujeitos aos limites gerais de LTV aplicáveis de acordo com a finalidade do financiamento.

As novas regras aplicam-se aos contratos de crédito já existentes?

Não de forma retroativa. A recomendação aplica-se a novos contratos cuja avaliação de solvabilidade seja realizada a partir de 1 de agosto de 2026.

As condições de um crédito à habitação já contratado, como o prazo, o spread, o indexante e a prestação, não são automaticamente alteradas pela entrada em vigor destas regras.

Nos processos de transferência, reforço de financiamento ou celebração de um novo contrato, a instituição deve analisar o enquadramento concreto da operação.

Como afetam as regras os jovens até aos 35 anos?

Os mutuários até aos 35 anos podem contratar um crédito à habitação com um prazo máximo recomendado de 40 anos.

A alteração é especialmente relevante para quem tem entre 31 e 35 anos, uma vez que o limite anterior era de 37 anos. Porém, este alargamento do prazo não elimina o limite de 45% da taxa de esforço nem a avaliação de solvabilidade.

A existência de uma garantia pública para jovens também não assegura a aprovação do financiamento. O Banco de Portugal esclarece que a garantia do Estado não altera os critérios de avaliação do risco e que a obrigação de pagar o empréstimo, os juros e os encargos continua a pertencer ao mutuário.

Quem pode sentir maior impacto com a taxa de esforço de 45%?

A redução do limite pode ter mais impacto nos agregados que já se encontravam próximos dos 50%, nomeadamente quando existem:

• Outros créditos em curso
• Rendimentos reduzidos ou irregulares
• Prestações elevadas face ao rendimento
• Prazos disponíveis mais curtos devido à idade
• Encargos regulares significativos

Esta é uma consequência provável da redução do limite, mas o impacto concreto depende da avaliação efetuada por cada instituição e das restantes características do pedido. O próprio Banco de Portugal enquadrou a medida como uma forma de conter o crescimento do endividamento das famílias e reforçar a prudência na concessão de crédito.

O que deve analisar antes de pedir crédito à habitação?

Antes de apresentar um pedido, é útil reunir informação sobre:

• Rendimento líquido mensal do agregado: Deve ser considerado o rendimento efetivamente disponível depois de impostos e contribuições obrigatórias.
  
• Total das prestações de crédito existentes: O cálculo da taxa de esforço inclui os restantes empréstimos do mutuário.
  
• Montante de capitais próprios: O financiamento bancário pode não cobrir a totalidade do preço da casa, dos impostos e dos restantes encargos.
  
• Prazo disponível de acordo com a idade: Para contratos com dois titulares, é considerada a idade do mutuário mais velho.
  
• Custo total do financiamento: Uma prestação mensal mais baixa não significa necessariamente um custo total inferior.
  
• Possíveis alterações da prestação: Nos contratos com taxa variável ou mista, deve ser considerado o efeito que uma alteração das taxas de juro pode ter no orçamento.

Perguntas Frequentes