Comissão de amortização antecipada: o que propõe a AD
A AD (PSD e CDS-PP) propôs suspender, no Orçamento do Estado para 2027, a comissão de amortização antecipada do crédito à habitação na componente de taxa variável. Hoje, o banco pode cobrar até 0,5% do capital amortizado nos créditos a taxa variável, depois de a isenção temporária ter terminado a 31 de dezembro de 2025. A proposta ainda não está aprovada.
Para quem tem crédito à habitação e pondera amortizar, a pergunta útil é concreta: quanto custa hoje, o que mudaria se a proposta passasse e vale a pena esperar? Explicamos o que está proposto, o que os bancos podem cobrar e o que falta decidir, com um exemplo em euros.
O que propõe a AD para a comissão de amortização antecipada?
A proposta de alteração ao Orçamento do Estado para 2027 prevê que, até 31 de dezembro de 2027, fique suspensa a cobrança da comissão por reembolso antecipado, total ou parcial, nos contratos de crédito à habitação abrangidos pelo Decreto-Lei n.º 74-A/2017 com taxa variável. É uma de cerca de 40 propostas de alteração apresentadas pela AD ao Orçamento.
- Taxa variável: o reembolso deixaria de ter comissão.
- Taxa mista: a isenção aplicar-se-ia apenas aos reembolsos feitos enquanto vigorar a componente de taxa variável.
- Taxa fixa: ficaria de fora, tal como os reembolsos feitos durante o período de taxa fixa de um contrato misto.
Esta medida surge depois de uma recomendação ao Governo, aprovada na Assembleia da República, para isentar temporariamente estas comissões. Uma recomendação não é vinculativa: só uma norma aprovada no Orçamento ou numa lei produz efeitos.
O que podem cobrar hoje os bancos na amortização antecipada?
A isenção temporária prevista no Decreto-Lei n.º 80-A/2022, que suspendia a comissão no crédito à habitação própria permanente a taxa variável, terminou a 31 de dezembro de 2025. Desde 1 de janeiro de 2026 voltam a aplicar-se os limites do artigo 23.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017:
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Tipo de taxa |
Comissão máxima (sobre o capital amortizado) |
Imposto do selo |
|
Variável |
0,5% |
4% sobre o valor da comissão |
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Fixa |
2% |
4% sobre o valor da comissão |
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Mista |
2% durante o período fixo; 0,5% depois de terminado |
4% sobre o valor da comissão |
Não há comissão em caso de morte, desemprego ou deslocação profissional do titular. O banco também não pode cobrar outros encargos, a não ser despesas que pague a terceiros e que tem de justificar com documentos.
Quanto custa amortizar 20.000 € com e sem a proposta?
Num exemplo ilustrativo de amortização de 20.000 € de capital, o custo da comissão e do imposto do selo seria o seguinte:
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Situação |
Comissão |
Imposto do selo (4%) |
Total |
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Taxa variável, regime atual (0,5%) |
100,00 € |
4,00 € |
104,00 € |
|
Taxa variável, se a proposta da AD for aprovada |
0,00 € |
0,00 € |
0,00 € |
|
Taxa fixa ou mista no período fixo (2%) |
400,00 € |
16,00 € |
416,00 € |
Quanto pesa a comissão face aos juros do crédito?
Para ver o outro lado da conta, uma forma simples é comparar a comissão com os juros mensais do mesmo capital. Com a Euribor a 6 meses em 3,001% (fixing de 9 de novembro) e um spread de 1%, o exemplo fica assim:
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Elemento do exemplo |
Valor |
|
Euribor a 6 meses (fixing de 9 de novembro) |
3,001% |
|
Spread do contrato (exemplo) |
1,000% |
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Taxa nominal do crédito |
4,001% |
|
Juros mensais sobre 20.000 € |
cerca de 66,68 € |
|
Comissão e imposto do selo, no regime atual |
104,00 € |
|
Comissão em meses de juros |
cerca de 1,6 meses |
Por outras palavras, neste exemplo os 104 € de custo correspondem a cerca de um mês e meio de juros sobre o capital amortizado. A mesma conta com a comissão de 2% (416 €) dá cerca de seis meses de juros, mas esse valor só se aplica à taxa fixa ou ao período fixo de um contrato misto. A evolução diária da taxa pode ser acompanhada em Euribor hoje.
É um cálculo ilustrativo e bruto: não considera a opção entre reduzir a prestação ou o prazo, nem as alterações futuras da Euribor.
O que ainda não está decidido?
- Aprovação: a proposta ainda tem de ser votada na especialidade do Orçamento, cujo debate e votação estão marcados para 18, 19 e 20 de novembro, segundo o calendário da Assembleia da República. Falta ainda a votação final global.
- Texto final: a redação pode mudar até à votação, incluindo o âmbito e o prazo.
- Início de efeitos: se for aprovada, a suspensão só produziria efeitos com a entrada em vigor do Orçamento, e não antes.
- Custo da medida: não foi divulgado o impacto estimado para o Estado nem para os bancos.
- Taxa fixa: fica, para já, fora da proposta.
O que avaliar antes de amortizar o crédito à habitação
A decisão depende da situação de cada família. Estes são critérios que ajudam a organizá-la, sem uma resposta única:
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Opção |
O que muda |
Custos e riscos a ter em conta |
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Amortizar já, reduzindo o prazo |
Pagam-se menos juros ao longo do crédito, com a mesma prestação. |
Comissão atual (até 0,5% na variável) e imposto do selo; menos liquidez disponível. |
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Amortizar já, reduzindo a prestação |
Alivia o orçamento mensal. |
Poupa-se menos em juros do que reduzindo o prazo; mesma comissão e menos liquidez. |
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Esperar pela eventual isenção |
Poderia evitar a comissão se a proposta for aprovada. |
Incerteza sobre aprovação e data; entretanto continuam a pagar-se os juros sobre o capital. |
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Manter o dinheiro em depósito ou certificados de aforro |
Mantém liquidez e rende juros. |
Juros brutos sujeitos a retenção na fonte de 28%; a taxa pode ser inferior à do crédito. |
- Tipo de taxa e período fixo: num contrato misto, a comissão depende de o contrato estar na fase fixa ou variável.
- Folga financeira: manter um fundo de emergência antes de reduzir a liquidez.
- Evolução da Euribor: a decisão do BCE e a inflação influenciam as revisões da prestação; consulte a próxima reunião do BCE.
Antes de decidir, peça ao banco o capital em dívida atualizado e a simulação por escrito das duas opções (reduzir prestação ou prazo), com o custo total da comissão e do imposto do selo. O aviso prévio é de 7 dias úteis para amortização parcial, que deve coincidir com uma data de vencimento de prestação, e de 10 dias úteis para liquidação total.
Perguntas frequentes sobre a comissão de amortização antecipada
Propõe suspendê-la, no crédito à habitação a taxa variável, até 31 de dezembro de 2027, através de uma alteração ao Orçamento do Estado para 2027. A proposta ainda não está aprovada.
No crédito à habitação, o limite é de 0,5% do capital amortizado na taxa variável e de 2% na taxa fixa, mais 4% de imposto do selo sobre a comissão. Na taxa mista, é 2% durante o período fixo e 0,5% depois. O contrato pode prever um valor inferior.
Não. A suspensão da comissão prevista no Decreto-Lei n.º 80-A/2022 terminou a 31 de dezembro de 2025, e desde 1 de janeiro de 2026 aplicam-se os limites legais.
Para a taxa mista, apenas enquanto vigorar a componente de taxa variável. A taxa fixa e os reembolsos feitos no período fixo dos contratos mistos ficam de fora.
O aviso é de 7 dias úteis para amortização parcial, que deve coincidir com uma data de vencimento de prestação, e de 10 dias úteis para a liquidação total.
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Podem aplicar-se outras comissões.
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